碧桂园服务市值超越碧桂园，是转型成功了吗？

碧桂园旗下物业上市公司碧桂园服务市值一度超越公司另一上市实体碧桂园。领先同行的业务水平和行业布局背后，碧桂园服务大手笔的收购扩张也不容忽视。

8月中旬，碧桂园服务（06098.HK）市值一度站上2000亿港元，超越了曾经的母公司碧桂园（02007.HK）。截至8月17日，二者市值均为1900亿港元上下。

不过市场给二者的估值可谓天壤之别。目前物业服务为主业的碧桂园服务市盈率近60倍，而房地产开发龙头碧桂园的市盈率不到5倍——可见二者尽管相像，但物业服务公司则是更受资本青睐的宠儿。

本文BT财经将从碧桂园服务的诞生说起，与你一起梳理几个问题——

• 碧桂园服务和碧桂园有什么区别？

• 碧桂园服务为何能稳坐港股物业头把交椅？背后有何隐忧？

• 龙头房企纷纷入局物业，谁成功了？谁失败了？

碧桂园服务的诞生，非常特别。

2018年，碧桂园服务在A股上市未果后，转赴港股。当年3月，碧桂园正式公告分拆旗下物业管理服务公司碧桂园服务，以介绍方式在港上市——这一方式有别于IPO，不涉及到发行新股和募资。

也就是说，碧桂园在当时被一分为二，老股东将同时拥有碧桂园和碧桂园服务的股票。

拆分后的碧桂园服务成为一家主营为物业管理服务、社区增值服务、协销服务、其他业务的独立公司，目前其与碧桂园的实控人均为杨惠妍。

虽然没有IPO融资，但碧桂园服务在独立后也不断大手笔吸金。据澎湃新闻报道，2021年5月，碧桂园服务在股价走高之际加紧在资本市场“圈钱”，一天公布了155亿港元的融资计划，而此前一年该公司已经通过配股或发行可转股债券募资超百亿港元。

大手笔募资，碧桂园服务底气十足——公司股价从2018年上市之初的8港元一路上扬至如今的60港元，甚至还一度摸高至85港元，最大涨幅超过1000%。虽然碧桂园服务的年营收在150亿元左右，远不及碧桂园的超4600亿元，但市盈率却远高于后者，造就了两家公司市值比肩、恰如双子星在资本市场闪耀的局面。

“双子星”是否存在太过紧密的依存关系？据乐居财经梳理，2019年碧桂园服务的收入有六成来自物业管理服务，而这六成的收入里又有74.8%来自碧桂园集团开发的物业——这样算下来，碧桂园服务至少有约45%来自关联方。不过另一方面，碧桂园服务对关联方的依赖也正在下降。

碧桂园服务“含着金汤匙出生”，其市值也一直领跑港市物业股，背后的支撑与其大手笔扩张有关。

名为“巨潮商业评论”的自媒体平台指出，物业服务行业奉行“规模制胜”的理念，需要用不断扩大的规模来驱动增长。从这一点来看，碧桂园服务是扩张主义的践行者。

2021年初，碧桂园服务大手笔作价48.47亿元受让中型房企蓝光发展（600466.SH）旗下蓝光嘉宝服务（02606.HK），后者也是一家分拆上市的物业公司。再往前看，据华尔街见闻，碧桂园服务还曾收购港联不动产、嘉凯城物业和北京盛世物业等第三方物企，另外还布局收购了电梯广告公司、环卫公司。

乐居财经文章分析指出，2019年底碧桂园服务的无形资产同比增长133.82%，而加速并购、无形资产大增将带来商誉高企——这宜从两方面认知解读，并购过程产生商誉是正常现象，但溢价过高无疑将会带来更大的商誉减值风险进而冲击业绩表现。

可能对碧桂园服务造成冲击的还有突发事件。2021年7月，有消息称华南碧桂园员工作业时不幸溺亡于储水池中，但物业未及时公布引发业主抗议。随后，碧桂园服务才公告回应了此事。观察者网文章认为，此事暴露了碧桂园服务扩张和服务之间的平衡难题。物业公司想要走得远，首先需要走得稳。

当下来看，碧桂园服务和碧桂园二者依然是资本市场闪耀的双子星，前者领军物业股，后者在房地产市场披荆斩棘。不过尽管房地产公司分拆独立物业服务是趋势，但并非所有的房企在这条路上都走得顺利。

除了碧桂园，较为稳健的样本还有万科旗下的万科物业，目前该公司已经改名为“万物云”，称从单纯的物业公司转型发展为科技服务公司，以万科物业（住宅空间）、万物梁行（商企空间）、万物云城（城市空间）等多个子品牌在各细分领域探索，加上背后的万科地产“三道红线”全绿无虞，有望向上市稳步迈进。

恒大物业（06666.HK）可能将成为恒大集团自救的资金来源。该公司已经于香港上市，目前市值仅次于碧桂园服务位列港市物业股第二梯队，前不久的8月10日晚间中国恒大（03333.HK）公告称有意出售恒大汽车、恒大物业在内的资产，被市场解读为变卖资产自救。消息释出后，恒大物业股价明显反弹，也体现出市场对这一部分物业资产的肯定。

而SOHO中国（00410.HK）在媒体报道中成为了黯然失意的样本，公司专注运营商业地产项目后，2020全年租金收入同比下滑16.1%，核心写字楼项目出租率在疫情影响下下滑到低位。

不过各大房地产龙头纷纷入场物业领域竞争的大戏才刚刚唱响，碧桂园双子星还能一直闪耀吗？会否有哪家公司以黑马之姿出现？BT财经将与你继续紧跟市场观察。