法拍房已经捡不到便宜，为什么还是有人抢？

编者按：本文来自微信公众号“镁地产”（ID:shoppingbling），作者：镁姐，36氪经授权发布。

各位镁友，好久不见。之前我们写过珠江新城不少豪宅的楼评，有一个却漏掉了，那就是尚东柏悦府。说起来，这个小区是真的壕，但又真的低调，曝光度远远不如东区另外几个豪宅，以至于网上都找不到多少公开信息。

但这两天，这个低调的小区居然登上很多房产媒体的头条，原因是它出现了两套高价法拍房，成交价过亿，是广东最贵法拍房，非常吸睛。

昨天（6月15日），位于珠江新城东区的豪宅小区尚东柏悦府，成交了两套法拍房：一套（3901室）439㎡，成交价6629.3万元；一套732㎡（3902室）（两套打通），成交价1.1个亿，两套总价1.7亿，折合单价15.1万/㎡。

这两套房打通之后的平面图是这样的：1155平的超大平层，相当于郑爽在那套1.5亿豪宅面积（约600平）的近2倍。

值得一提的是，1.1亿的成交总价，让3902室一举成为全广东总价最高的法拍房，此前深圳香蜜湖总价9191万的法拍房只能屈居第二。

虽然因业主不配合，无法实地看房，但阿里法拍提供了两套房部分图片，我们随意感受下：

这是大门，据说是防弹级别的，光从这质感和设计来看，不明觉厉：

入户花园，铺上红毯就是星光大道：

这是客厅，随时随地可上演一部豪门“宫斗”剧：

这是餐厅：

这是主卧，感受一下这个视野：

主卧洗手间，浴缸后面那堵墙用的可是白水晶：

衣帽间，豪宅标配：

01

尚东柏悦府为啥这么贵？

看完房子内部，你肯定会问，这个尚东柏悦府到底什么来头？ 

如果要在广州找一个能与汇悦台、广粤尊府battle的小区，尚东柏悦府是可以打头阵的。虽然它几乎从不做宣传，但品质还是很被认可的。 

它长这样： 

如图所示，长得很俊，但看上去分明就是一个单体楼啊。 

小区占地面积仅1.43万方，不到凯旋新世界的1/7，差不多是块蚊型地了。住宅由三座有弧度的塔楼嵌合而成，小区花园真的很小，只能用聊胜于无来安慰自己吧， 你也可以把它理解为一栋单体楼 。 

而它最厉害的地方也在于， 把单体楼做成了顶豪， 这在广州乃至全国都比较少见的。 

在我们的认知里，单体楼都是没有小区的，是卖不起价的。 但这个柏悦府， 硬是把这么小一个地块搭打造成了超级顶豪 。今后买单体楼的朋友底气足了：人家柏悦府都没啥小区，谁还敢小看单体楼？ 

能单体楼打造成顶豪，这个“壮举”，是怎么实现的呢？ 

我们先看看它的硬件优势： 

项目地处鼎鼎大名的珠江新城东区 ，与珠江公园一路之隔。而且是东区最靠近中区的楼盘之一，靠近地铁5号线猎德站、igc商场等，所以比汇悦台、广粤尊府更近核心商圈。 

北望珠江公园 ，西侧就是地铁站和商场，东侧是颐德公馆。唯一的缺憾是不沿江，但高楼层单位是可以望江的。 

图源：尚东控股 

所以，这个小区虽然占地面积极小，但它周边的 

硬件已经赢了，软实力也是数一数二的： 

小区占地面积不大，仅1.43万方，但建筑外观比较出色 ，高低错落，最高198米，共52层，是广州目前最高的住宅楼。柔和的弧度外形，加上全玻璃幕墙，整栋大楼挺有设计感的。 

图源：尚东控股 

建筑由国际知名设计公司汉森博盛设计，获得过2019年度广东省优秀工程勘察设计奖住宅与住宅小区类一等奖、“德国设计奖2020”建筑设计类优胜奖等奖项。 

虽然占地面积很小，但小区布局和园林设计都颇为讲究。 

围绕住宅做了花园、休息区、商业街等布局，下沉花园丰富了小区的层次感，与汇悦台有异曲同工之妙。 

尚东柏悦府功能分区图 图源：贝尔高林国际 

尚东柏悦府道路实景图 图源：贝尔高林国际 

下沉花园跌水俯视图 图源：贝尔高林国际 

下沉花园实景图 图源：贝尔高林国际 

小区大堂外景 图源：汉森伯盛 

总共仅99套，全都是大平层， 且为定制级户型， 每一个户型都不同。至于装修的豪，就不用赘言了，通过那两套法拍房的图片大家也能领略一二。 

图源：尚东控股 

大堂内部实景图 图源：尚东控股 

因为全是大户型，圈层比较纯粹，比如这两套法拍房的原房主，曾是某上市公司的实控人。

因为种种原因，这个项目开发较晚，2018年才入市，是珠江新城楼龄最新的豪宅之一，这也是个加分项。 

图源：汉森伯盛 

稀缺地段+豪宅产品+纯粹圈层，造就了今天的尚东柏悦府。 

所以，一个楼盘能不能成为顶级豪宅，关键不在于它的体量有多大、有没有大花园，关键还是看产品力和圈层。随着中心城区可开发的地块越来越小，像这种单体楼式的顶级豪宅会越来越多。 

其实在纽约曼哈顿中央公园旁的那些顶级豪宅，基本上也都是单体楼，极少有那种占地面积很大的花园式小区。 

02

法拍房价格为何屡创新高？

过去大家都觉得，法拍房最大的优势是价格。那么，15万多的均价拿下尚东柏悦府的法拍房，到底值不值呢？ 

拍卖特别提醒显示，原房主欠缴了33万多物业费及70.9万元的房屋面积差额款，折合单价将近16万/㎡了，再加上高昂的税费成本，还真不一定比市场价便宜。 

大家有没有发现，现在法拍房越来越贵了。 

过去大家谈法拍房，比的是哪套便宜，哪套更便宜；

现在聊的是——哪里的法拍房又刷新了价格记录。 

的确，除非是特别老旧，或产权特别乱、麻烦特别多的房子，可能远低于市场价；大部分优质的法拍房，价格优势越来越不明显了，甚至可以超过市场价。 

这种情况在珠江新城，尤为明显。 

比如广粤尊府5月20日成交的一套法拍房，成交价3220.4万多元，面积171.75平，折合单价18.7万/平。而且竞争激烈，14人参与，竞价记录多达100条，足见现场出价有多猛烈。而综合各种税费和风险来看，这个价格并不比市场价占优势。 

究其原因，随着法拍房拍卖信息越来越透明，能钻的空子越来越小。 

过去法拍房拍卖不会在网络公开进行，可以说是非常小众的一个市场，部分人可以利用信息不对称的优势，大家买入，从中赚取差价。

但现在有了阿里拍卖这个平台，法拍房在网上公开进行拍卖，房子的基本情况、竞拍人数、竞价记录等都能看到，信息非常透明，相当于走向了市场化，价格自然也会向市场价看齐。 

当然，法拍房之所以越来越贵，最根本原因还是因为 “资产荒” 啊！这两年，资本市场批量生产富豪，而顶级豪宅的供应量就那么点，广州5000万以上的小区，掰着手指头都能数出来，怎么可能跟得上富豪的生产速度？ 

所以，珠江新城的法拍房，虽然和市场价相比，已经没多少优惠，甚至比市场价更贵，为什么仍然被疯抢？一个显而易见的原因是，高端市场已经 饥不择食 ，连法拍房都要抢。