大兴限竞房该如何选择？

编者按：本文来自微信公众号“地产营销人”（ID：dcyxr2015），作者：乐评，36氪经授权转载。

5月14日的傍晚，国务院办公厅发布了一个正式通知，主要内容是关于对各级地方政府涉及产权保护的规章、规范性文件清理工作的要求。

里面重点提到要清理：不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定。也就是说，普遍存在于全国各地的楼市“限售令”有可能需要调整。

那么，北京限竞房大面积“限售5年”的规定理当也属于需要清理的范围。文件还规定，要在2018年12月底之前，把“清理结果”上报到国务院。

所以，政策每天都在变化。对于楼市来说，也未见得都是坏消息，接下就看看限竞房能不能有这个好运气，在限售环节给予松动，让大家在未来能自由交易，而不再受时间的限制。

下面，我们继续说选房子的话题。

最近『地产营销人』对北京各个区域的限竞房都有过点评，整体上来看，南北区域居多。这是因为首批入市的限竞房项目主力分布在大兴和昌平两个区。由于购房人工作生活的区域比较固定，所以南北两区基本不会产生竞争。

昌平限竞房主要吸引的是海淀及朝阳北部的客群，而大兴其实应该分为两块：亦庄和黄村。

就大亦庄而言，可以把旧宫囊括进去，这个板块的限竞房主要吸引的是东部朝阳和少量丰台客群。而黄村是大兴主要人口的聚居地，近年来住宅供应奇缺，吸引的是地缘、西城及大部分丰台的客群，特别是来自金融街的购买力十分明显。

之前，我们对亦庄已经做过解读，下面重点说说大兴黄村。

大兴黄村上一波商品住宅的土地供应还是在2009年，当时保利、绿地、中建等品牌房企进驻大兴，借助于楼市的火热行情和产品的升级，在很短的时间内实现清盘，当时大兴市场好到保利茉莉公馆在几个月内三次开盘就实现了整体售罄，可见大兴黄村板块旺盛的消费需求。

在此之后，大兴黄村的供应便戛然而止，新的土地热点开始向南六环外的天宫院板块挪移，期间虽偶有黄村板块零星土地拍出，但楼面价已超过4万，该板块已开始向豪宅化迈进。

终于在去年，北京借楼市调控，放大土地供应，少量限竞房土地又开始在黄村出现，包括金地、金融街、远洋等品牌房企入场，新的面向刚需、刚改的中小面积产品得以在今年入市。

近10年的断供，无论是大兴黄村本地，还是西城、丰台外溢的需求积压，其力量已十分强大。

『地产营销人』预计这些新的限竞房项目非常有可能复制2009—2010年的火爆盛况，再度热销，快速消化。

大兴黄村历经这些年的发展，已非常成熟，特别是在北京新机场规划建设之后，区域前景更加看好。

北京新机场是全世界第一大机场，设计的客流量是1.3亿，还有约550万吨的物流运输产业配套。紧随其后的是高端酒店业发展，预计大兴未来将产生五六十家从三星级一直到五星级的酒店。

北京新机场

大兴已经形成了非常好的产业基础。第一，高科技产业；第二，新媒体传媒业；第三，生物医药；包括将来以新机场为龙头而衍生出来新空港产业。

产居结合、产城融合、产城共生的规划理念正在大兴变为现实。 “一轴一核，两级互动”，形成了南北城协同发展的关键力量。再加上交通、教育、医疗等配套在近几年的完善和补强，大兴黄村的楼市价值不可再与10年前同日而语。

连接北京南站的地铁4号线、连接北京城市副中心的S6号线，以及新机场线将大兴黄村变为重要的交通枢纽；约30万㎡荟聚购物中心，拥有宜家在亚洲最大的旗舰店，绿地缤纷城则是区域内的新商业中心。

荟聚购物中心

北京大学第一医院、广安门医院、儿童医院等三甲医院纷纷落址大兴；景山学校大兴实验学校、北京小学、首师大附中、北师大附中等名校的开办让大兴教育配套迅速跻身各区前列。

大兴黄村的醇熟和巨大潜力，让处于板块内的二手房价格十分坚挺，根据『地产营销人』的查询，入住近10年的小区房价多在60000元/㎡以上，而去年推出的唯一新房项目则网签价格已达到73000元/㎡。

数据截屏：买房查房价—兔博士APP

如果今年限竞房入市，5万多的限价则让新房和二手房形成倒挂，再加上新推产品的创新户型，中小面积定位，以及低门槛的总价水平，相信钟爱该区域的购房者不会放过这次难得的置业机会。

回到前面的问题：什么样的限竞房值得选择？

首先是压抑许久的区域板块；其次是兼具成熟与潜力的发展空间；最后是存在一二手价格倒挂的局部市场结构，如果这三条全部满足，再看看产品是否有创新，开发商是否够实力，由此做出判断就不难了。

限竞房入市为今年的北京楼市提供了最佳时机，大兴虽供应不少，但黄村却屈指可数，打算入场的朋友们一定要准备好资金和资格。