万科不是「万慈王」

电影《X战警》

2020年7月底，万科很忙。

万科集团董事会主席郁亮在湖北“考察调研”。今年，万科把很多人和钱都砸进了武汉，月初将万科物业数字运营总部落地武汉，月底与武汉地铁集团签订了战略合作协议，将支援武汉进行到底。

万科总裁、首席执行官祝九胜则在忙着“调研”泰禾。据说，万科从福建一路考察到北京泰禾总部，最后决定“向行业伙伴伸出积极援手”。

之前万科在内部盘点创新业务的时候，长租公寓、养老被认为是利润超低的业务，但万科领导班子坚持要做，因为它们被认为是对年轻人、老年人“有意义”的事。

不知道从什么时候开始，那个“只捐10元钱”的万科，变成了积极做慈善的“万磁王”。

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7月31日早间，泰禾发布公告称，拟将其19.9%股份转让给海南万益，转让价格为每股4.9元，对应总对价约为24.27亿元。

海南万益是万科的100%持股子公司，若是交易完成，万科将成为泰禾集团第二大股东，泰禾创始人黄其森的持股比例会下降到30%以内，仍是第一大股东，但话语权大幅下降。

据悉，万科不希望“完全掌管”泰禾，因为万科和泰禾都是民企出身，决定企业走向的是老板的气质，如果架空黄其森，泰禾就真的只剩下那些土地、项目和坏账了。

所以，万科选择成为第二大股东，不控股，但股权比例又足够制衡各方。唯一一点疑问是：如果交易成功，29%、19.9%成为第一、二大股东这个比例，很像宝能敲万科门之前的万科股权架构，分散股权带来的野蛮人风险，不知道万科考虑过没有。

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这几年万科走得很稳，甚至有相当一部分人认为，正是万科求稳，才导致它让出了第一的位置。

据易居研究院发布的最新数据，今年1-7月份，万科的全口径销售额为3832.3亿元，排名第二，仅次于碧桂园；但按权益金额计算，万科的销售只有2299.4亿元，排名第三，比前一位的恒大少了800多亿元，比后一位的保利只领先365亿元。

1-7月房地产企业销售榜

从其2019年全年的业绩来看，万科实现销售面积4112.2万平方米，同比增长1.8%；全年销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%，这是万科近年来录得的最低增速。

今年上半年市场销售不好，但土地市场火热，很多企业逆周期拿地，但万科仍然坚持顺周期拿地。1-6月，万科累计新增项目46个，累计新增建面872.1万平方米，同比去年同期减少44.2%，累计新增权益地价312.4亿元，同比降低55.4%。且拿地权益比为56%，比去年年末的75%大幅下降。

这说明万科还是相对谨慎的，还是以保现金流和利润为首要原则。但这种谨慎主要局限于开发业务和没有成型的创新业务上。

在物业上，万科大刀阔斧的拿下了鼓浪屿、雄安新区、成都高新区、广州白云设计之都、武汉汉江区等区域的“城市空间服务”，做起了“物业城市”的生意。

7月22 日，万科又与沈阳签订了战略合作协议，计划在沈阳投资中日产业园、中德产业园等5个项目，计划总投资560亿元。

在物业、产业地产等业务上，万科今年并不保守。

万科并不是不想加速，只不过万科厌恶风险。

在入股泰禾的操作中，万科也设置了风险隔离措施，并明确回应说：“此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足，仍然存在不确定性。”

“先决条件”主要是泰禾的债务问题能否有一个较为理想的解决方案。目前泰禾逾期债务超过270亿元，7月31日傍晚，泰禾又公布了一个新的逾期消息：“由于公司自身债务规模庞大、融资成本高企、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难，公司将无法按期完成公司债券“18泰禾01”本期利息及回售本金的兑付。”

“18泰禾01”约定付息及兑付日为2020年8月2日，预计无法按时还款，这笔债务有15亿元，票面利率8.5%。

8月份新增这笔逾期债务之后，泰禾“烂账”会超过285亿元。

万科的24亿元入股，是杯水车薪，作用是给市场信心，让债权人重新回到谈判桌上，继续排排队，延长还款期限，约定好慢慢还，别挤兑。

如果这个前提达不成，万科入股的条件就不成立，泰禾仍回危局中。

万科在官方回应中虽然说“伸出积极援手”，但后缀是“投资行为”，前提是“逐步恢复其正常经营秩序”。也就是说：本质上，这是一个生意。

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万科开出的价格是4.9元/股，7月31日收盘时，泰禾的股价是5.94元/股，折让18%，且收购价是近几年中比较底部的价位，但也没有趁机杀价，相对合理。

但消息发布之后，31日收盘时，万科和泰禾的股价都下跌了，说明市场对其中的风险认识很清楚，没有太冲动。

万科的表述也非常谨慎，能否入股“存在不确定性”，债务重组如果完成，即使入股，万科也第一步也只是财务投资，不承担泰禾的债务，可以灵活撤退。

黄其森是从金融行业出来的，郁亮是做财务出身的，两人虽都有理想主义的一面，但眼前都很现实。

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泰禾这几年是生存困难户，万科这几年也不太平。先是野蛮人敲门，然后又被质疑企业气质变了，今年“315”又被曝光质量问题。

在315晚会上，万科上城项目因漏水问题而被点名，节目里用了一个充满画面感的比喻精装房漏成了水帘洞

虽然不是“老大哥”了，但很多人仍盯着万科。

伴随业主品牌感知变化的，还有万科在一些区域市场的地位。比如，在宁波市场，万科的市占率已经被绿城超越。

今年万科广深片区频繁换人，背后是区域业绩排名的压力增加。而市占率的下滑，背后有可能是品牌美誉度的问题，因为越来越多的买房者开始看重品牌，随着绿城、金茂等一些品牌美誉度更高的企业产品和市场下沉，以及另外一些企业升级产品，在消费认知上，万科作为最早在知名度最广的地产品牌，现在优势地位正在逐渐缩小，甚至在区域市场被赶超。

这才是万科最焦虑的地方。

南昌万科天空之城在近日出现地库上浮，地下室40多根承重柱剪断，墙体开裂，顶板开裂

有人说，万科相中的泰禾的高端产品线。

但实际上，万科自己的产品线非常完整，没必要再吸收一个文化气质不太吻合的产品线进来。说万科看上了“院子”，甚至还不如说泰禾的物业和业主品牌忠诚度更吸引万科。

企业家通常都很现实，同时也很有想象力。但没有一个企业家真的会把自己想象成“救世主”，这是一个企业家的基本修养。