未来100天燕郊的房价命运

编者按：本文来自微信公众号：好评与差评，（ID：ihaoping），作者：大竹子，36氪经授权转载

01

大概是一年之前，因为燕郊房价暴跌，评论君实地走访燕郊，带回了有关燕郊房价走势的十个观点。

没曾想，开年再见燕郊，房价风向却180°大回调，被传一夜暴涨7000元/㎡。

之前经历大裁员风波的燕郊房产中介，也又开始招兵买马。

燕郊到底发生了什么？

02

评论君找到燕郊老司机@燕郊房产狗，跟他问到这波燕郊房价走势，宿醉未醒的他十分钟之后扔来几条消息。

我总结了下，大致包含以下观点：

1、实际上从2017年12月到2018年3月，燕郊就有一波10%到15%的涨幅，但后续并没有挺住，又开始下跌探底。

这波涨幅是从去年，也就是2018年12月开始启动，春节前平均涨了3000元/㎡，节后又窜了大概1000多元一平。

整体涨幅在3000元/㎡到5000元/㎡，换算成比例在25%到30%左右，没有网上传的暴涨7000元/㎡那么悬。

2、二手房成交量在回升，最近维持在950套左右，如果没记错的话，燕郊限购之后成交量的冰封值，是250套左右。

对比之前的成交低点，涨了有4倍左右。

3、房东心理发生变化，严重看涨，表现为燕郊二手房挂牌量下降，挂牌价却疯长，房源挂牌价涨个二三十万都属正常。

天洋城挂牌价，图片来源：@撸房价

天洋城某套房源的挂牌价格，从年前的140万，跳涨至200万。仅2月15日到22日，单周就涨了30多万。

虽然只是挂牌价格，却真实反映了燕郊房东的心理预期：涨。

03

燕郊实打实地回暖了。

不过，我更好奇的是，燕郊这波上涨到底是虚晃一枪，还是真正筑底反弹？因为类似的回光返照在2018年年初也发生过。

2016年12月-2019年1月，燕郊房价走势

来源：撸房价

2017年3月之前，燕郊房价一路飙升，直逼3.6万/㎡，个别楼盘一度突破4万/㎡。

之后燕郊最严限购横空出世，房价开始一路下滑，我盘点了下，燕郊房价演化大致经过以下路径：

• 2017年3月到2017年11月：下滑；

• 2017年12月到2018年5月：上涨；

• 2018年6月到2018年11月：下滑；

• 2018年12月至今：上涨。

@狗哥告诉评论君，燕郊这波房价回暖，有季节性因素，每年春节前后，燕郊都会有一波小高潮。

但今年更多的是新闻利好的刺激。

一方面，今年1月北京副中心行政办公区正式启用，这意味着大量就业人口的东移，燕郊与通州比邻而居，自然会受到辐射带动。

图片来源于网络

另一方面，则是地铁平谷线优化方案正式官宣，由平谷出发，在燕郊分为两支，一支进入北京副中心，另一支则接入东坝。

人口外溢，地铁落实，房价回调便有了强力支撑。

实际上，自从副中心与北三县协同发展以来，北三县的配套规划都在提升。就在昨天又放出北京教育资源将辐射北三县，鼓励合作办学的消息。

更有意思的是，许久未见土地出让的燕郊也破天荒协议出让了三宗住宅用地。

从受让单位来看，是被本地「土豪」福成集团拿走，接下来的燕郊房价战局，还蛮值得期待呢。

04

种种利好叠加，房东们的惜售涨价，自然也不奇怪。

不过，比房东们更兴奋的，应该是中介小伙伴们了，最近几天，评论君朋友圈里妖风阵阵，各种暴涨、售罄的消息扑面而来。

诸如此类的消息，看得评论君心里也发慌

没出意外，燕郊跟北京统一社保的消息，又刷了一次朋友圈。我向@狗哥求证，狗哥也很无奈：“这个消息，基本上3个月就会被传一次，没戏”。

实际上，在燕郊限购下，政府对房价上涨可谓严防死守，统一社保这么大的口子，目前看来可能性很小。

燕郊限购政策（来源：@燕郊房产狗）

退一万步，如果真要实施，限售年限也不可能是2年，评论君觉得怎么也得5年起吧。

比较明朗的是，燕郊这波上涨是有实质利好支撑的，@狗哥也评论君交了底：“现在还有很多文件没有面世，这次燕郊房价上去，我估计下不来了，夯实了。”

评论君猜测，@狗哥没说的另外一个原因是，2017年燕郊房价是真的跌惨了。

我统计过，之前燕郊二手房价格下跌30%是有的，个别之前涨的比较疯的小区，比如首尔甜城，福成系列大概能跌40%以上。

大跌之后自然要回调。

从近两年的房价走势来看，燕郊房价的大底基本在1.4万/㎡左右，最艰难的时刻其实已经过去了。接下来的走向，评论君觉得：

1、燕郊房价还会继续回暖一段时间，按照以往经验，起码要到5月份之后再有转向吧。

2、房东挂牌价也会继续上浮，可能会突破想象力，但能不能成交就不好说了。

3、燕郊房价大涨重回巅峰，政策不放开基本没戏，且以目前的情况来看，燕郊大概率不会放开限购。

躁动得厉害的，只是情绪。