1分钟知识锦囊 | 回老家过年干脆看个房，一个城市的房价走向应该如何预估？

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今日锦囊答主：地产未来日报（公众号ID：hifuturecity）

判断一个城市的房价走向，并不是一件简单的事。因为各大房地产企业都有自己的投资部或研究团队，来对房价走势进行测算，如果能非常准确的判断房价走向，也不会有企业经常踏空的现象。

不过，可以从几个因素来判断房价的大致走向。首先是人口流动、人口基数。城市化程度提高和人口向一二线城市聚集都可以认为是推动房价上涨的主要因素之一，我们能看到房地产的黄金十年是和城市化率提升最快的阶段在时间段上吻合的。人口流入代表着需求增加，新进城市的人需要有房住，其中有人租房，自然也有人买房。

不过横向对比的话，人口流入最多的城市并不一定是房价上涨最快的。比如，在改革开放之后，广州区域的人口流入量要超过北京、上海，但是广州的房价涨幅总体上不如后两者，那是因为广州的工业企业比较多，大量的流入人口是从河南、四川等地来的打工者，相对而言，这些人的买房需求小，他们挣到的钱大部分会带回老家，而不是在当地消费，这是一个典型的人口流入、资本流出的例子。而人口基数大意味着新生人口多，对房子的更新换代需求旺盛。

在看人口流动的同时，也需要特别关注一个城市的资本流通速度，资本流通速度是由产业结构决定的，贸易、金融、科技企业的资本流动都要比工业企业快，充分的流动性可以推高一个城市的房价（跟通货膨胀一个道理）。还有一个简单的判断就是看开发商的动作，如果大量的TOP 100开发商进入一个区域，拿地很积极，这个城市的房价也会涨，因为开发商扎堆竞争，能推高地价，也就是房子的成本价，土地变成稀缺品。比如，重庆、成都、天津的房价在黄金十年期间涨幅并不算特别夸张，但是近几年开始大涨，因为大量开发企业进入，当地的平衡被打破，又刺激了投资需求。

总结一下，判断一个城市的房价主要看：人口增长情况、资本流动速度和流入流出方向、开发商和产业进入的积极性，以及调控政策。至于具体到某个新一线城市或者三四线县城，也可以依据这几个情况来做大体的判断。