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地段好,不限购,还便宜,这类房子就怕你不敢买

转载时间:2021.09.08(原文发布时间:2019.10.12)
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编者按:本文来自微信公众号:地产情报站,(ID:dichanqbz),作者:可煌,36氪经授权转载

说到法拍房,很多人立刻联想到“捡漏”。不摇号,不限购, 动不动就六七折,确实令人手痒。但这种房子水太深,猫腻又很多,许多人看不透。今天站长就详细教教大家如何捡漏。

目前上线的法拍房主要有四个来源,一是按揭违约产生,二是民间借贷违约产生,三是司法没收,四是无主房产。在楼市低迷时,法拍房要三拍才能成交,像杭州这样的一线城市也要二拍才能成交。

在楼市最火爆的时候,出现过优质法拍房源成交价高于二手房成交价的现象。如今法拍房已经有了完整的产业链。在巨大的利益面前,也隐藏着很大的隐患。

很难看房

被法院拍卖的房子有可能房东还在住,也有可能正在出租,看房需要预约拍卖公司的人一起去。

保证金门槛高

如果想竞拍房子,需要在指定时间内将规定的保证金存入法院的指定账户。保证金有的几万,有的几十万。竞拍失败当然可以退回保证金,但如果竞拍成功了却不买,那保证金是不可能退的哦!

举个2018年的真实案例,当时有位深圳男子通过法拍的方式以369万买入一套市价550万的学区房。原本以为自己捡到了大便宜,没想到算过税后反而花了611万。如果他反悔,25万的保证金就打水漂了,欲哭无泪。

该男子事后才知道这套房子原先由公司持有,登记总价不足5万,与成交价相差太大,所以按差额的60%收取土地增值税。

法拍房最难的其实是调查和收房,因为法院一般会明确告知:“本院不负责过户和腾空入住,税费等相关费用具体明细请自行前往相关单位查询。标的物以实物现状为准,本院不承担变卖标的瑕疵保证。”

也就是说,法院只管卖,其它一概不负责,以前就有倒霉蛋中招的。

近日,广州市中级人民法院给一个和法拍房相关的纠纷案做了终审判决,而且是个悲剧。首先给大家看一下判决书截图:

地段好,不限购,还便宜,这类房子就怕你不敢买

新业主李某通过法拍形式获得了天河区一套房子。获得房屋产权去收楼,发现房屋原产权人陈某还住在里面,而且赖着不走。于是李某把“老赖”陈某告上法庭,要求腾空房屋,一审胜诉;此后“老赖”上诉,二审竟然推翻原判,驳回要求“老赖”搬出的诉讼请求!

法院判决的依据是:

李某虽然获得了房屋的产权,但拍卖前已经清楚说明是“按现状不交吉”方式拍卖,因此李某需要对此承担风险,也就是容忍“老赖”继续住下去,而“老赖”只需要按照每月最高7895元的限额支付租金。站长解释一下,所谓“不交吉”也就是房产现状是被占用的,拍卖成交后的收楼的风险及费用由买受人自己承担,所以拍卖成交后要自己收楼。

我们来看看这套房屋的情况:这是一套位于天河北龙口中路152号的房子,站长搜索了一下,这个小区应该是天逸名都。

地段好,不限购,还便宜,这类房子就怕你不敢买

买家李某在2017年7月以559万元竞拍到这一套117平米的法拍房,单价仅为4.8万,可以说是低于市场价不少,看似捡到一个大便宜,却没想到要面临如此大的“坑”。

在链家网上查询发现,目前小区成交均价已经达到了6.5万/平,而与这个户型相似的单元,挂牌价已经达到了6.8万/平。

算下来,从买下这套房到现在一年时间里,已经涨了两百万。但是,业主李先生现在拿着这套房,卖也卖不掉(谁敢买呢),住也住不了(住不进去啊)。目前,法院不支持原业主立即腾房,仅支持买受人主张原业主支付继续占用房屋期间的使用费。

简单地讲,法院这个案例的裁判思路是基于拍卖公告的条款,套用“买卖不破租赁”的原理限制了买受人的房屋使用权,但实际上双方又不存在任何租赁关系,且原业主使用时间的周期待定,这种裁判结果可能会导致买受人长期不能正常收楼。

所以,购买司法拍卖房务必搞清楚房屋现状,必要的话可以委托专业人士共同参与,评估法律风险。若竞拍标的物明确告知竞拍者房屋现状为“不交吉”的话,建议慎重购买。

对法拍房感兴趣的小伙伴需要注意以下几点。

01

充分调查

如果想入手法拍房,做调查的时候,要注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者,还是轮候查封者,关注房子是否被其他机构查封。

能查到还好说,如果房子曾经抵押给了高利贷,一般人是很难查到的,搞不好几个虎背熊腰、满身纹身的大汉成天上门要钱,那就比较麻烦了。

房子的土地性质也要确认清楚,实地调研的时候可以查阅该小区是否为房改房或者经济适用房。若为房改房或经济适用房,一定要弄清楚是否已经补缴土地出让金,若没有补缴,站长建议放弃该房源,因为税费会比较高。

如果特别在意是否为凶宅的,可以上网搜索房子的相关内容,如果房子涉及到刑事案件或火灾等事故,也会在很多社会新闻里找到。比如某个小区如果发生过爆炸或者着火,都可能是一个简短的社区新闻。

02

确认屋内情况

虽然法院在公告中往往会把待拍房源的基本信息罗列清楚,但是房产的位置以及房产可能存在的瑕疵,法院并不负责公示。针对户型和面积、采光等细节,还是要靠现场实地调研才能摸清。这两天就有网友买了开发商宣传的一线江景房,但住进去才发现只有透过厨房的一条线才能看到江景,这就很坑了。

所以站长强调,想入手法拍房一定要去实地查看,而且要确认屋内是否已经腾空。有些司法拍卖的房子会标注房东承诺,诸如“拍卖成交后三个月内搬出”。这样的房子一定要注意,因为房子拍下来之后,法院其实无法确保屋主搬出的时间。根据民法买卖不破租赁的原则,竞买人取得房屋所有权后,不能对抗租客的租赁权。也就是说作为购房人,你要对前业主的租户继续履行租赁合同义务。为了避免将来在交接中产生麻烦,这类房建议不碰。

03

隐藏税费

法拍房如果原先由公司持有,被个人拍下,就要交土地增值税。如果房屋上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”,那么再次过户会产生20%的个人所得税。原业主未缴纳维修资金,这笔费用同样也由竞买人承担。

另外,房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等费用,均由竞买人负责承担。

开发商跑路

法拍房也有新房,而这类新房的风险主要是开发商资金链断了跑路、开发商没跑路但小区不符合规划无法落宗分户办证、最终建成的房子与当初宣传天差地别等。

够坑爹吧?谁买谁倒霉。不过也有胆大的人捡到大漏的。赚大钱没有胆量是不行的!

南京市鼓楼区人民法院拍卖过一套292平方米房产,市场价800万元,却以低于市场价160万元的价格起拍。因为是凶宅,少有问津。不过,由于2次拍卖没有成功,现在已经是在变卖了,只要出钱就能买到!

地段好,不限购,还便宜,这类房子就怕你不敢买

“凶宅”所在小区位于南京市秦淮区,靠近夫子庙,离新街口也不远,地理位置较好。

地段好,不限购,还便宜,这类房子就怕你不敢买

据了解,以前的房主48岁左右,为人谦和,是个老板,独居,有个保姆每天来做饭。在这套房子里住了一年多。可能生意做得不是很顺利,欠下了不少债务,上吊死了。这套房子里面还有不少家具和物品,有很多他女朋友的鞋子,看起来价值不菲。”但鼓楼法院拍卖的只是这套房子,并不包含室内物品。

地段好,不限购,还便宜,这类房子就怕你不敢买

通常,“凶宅”成交价格会在正常房源的八折左右。这套“凶宅”此前起拍价640万,市场合议价800万,面积292平米,起拍单价仅2.19万,合议单价2.74万,而该小区在售二手房单价在3万-4万。比市场价格低了不少,对于胆大的人,自住和投资都蛮适合的。

如何降低法拍房风险

法拍房虽然坑很多,但还是存在捡漏的可能性的。首先要从案子和房源入手,站长筛选法拍房房源方法如下:

1.选择贪腐房

官员贪腐被抓起来判刑的这种房子,好处较多。

(1)当事人本人一般已经入狱,其亲属也都避之不及,没人愿意惹事。

(2)这种房子一般户型、装修、位置、小区环境都比较好,原因你懂的。

涉案的法拍房当然不只贪腐这一类,所以大家要擦亮双眼,仔细甄别。站长还要提个醒,如果法拍房涉及银行借贷纠纷,也就是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类有借款纠纷,这种案子意味着当事人可能会有很多潜在的债务,后患无穷。至于刑事犯罪入狱的案子,这也属于棘手的类型,当事人没准过几年就出狱了,万一回来找麻烦,或找些社会人给你添乱,那平日里的烦心事可就没完了。

2.当事人最好非退休、非自由职业人员

退休老人最多的就是时间,而自由职业人员的时间也可以自由安排,这类当事人如果房产被拍卖后不依不饶,会增加捣乱的可能性。如果当事人是外地人,本地关系少,相应的会比本地人好很多。

3.最好是本地法院的案子

跨区域法院拍卖的房产,如果后面遇到问题,法院一般不管。比如你买的是北京的法拍房,那还是北京本地法院的案子比较有保障,如果可能,本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产,更有保障。

如果后期出了问题,对于外地法院来说,就算想帮你,前提也得是他们有这个能力。跨区甚至跨市执法,对于哪个司法机构来讲都不容易,会大大降低其执法力度和效率。

4.最好是空置房

无论法拍房里住着当事人、亲属还是租客,清户总是一件很麻烦并且风险很高的事情。因此,房子最好是空置房,如果是毛坯房那就更好了。因为房子是不是你实际占有,区别很大。

假如有人占了房,你去让他腾房他不走,你打110警察是不会管你的,因为这属于“经济纠纷”,公安部多次强调过,民警不介入经济纠纷。这种情况下,你只能去找法院执行局,但是执行局也受困于多种因素,三五年都执行不了的情况也是有的。但如果你已经实际占有了房子,那么再有人来跟你抢房或闹事,那很简单,直接打110就可以,这个警方直接有权利管。

因此,最好不要碰非空置房。

5.提前准备

所谓提前准备,指的是要看清楚该法拍房是第几次拍卖。如果第一次拍卖没人报名,就会进入第二次拍卖,重点是:第二次拍卖起拍价会降低!所以,第一次拍卖可以不着急报名,看看能不能等到流拍,拖到第二次拍卖再出手。竞拍时还需做到心中有数,设好最高竞价,一定要把至少4.5%的税算进去,有的法拍房税率高达11-25%,一定要留有余地。

进入网络竞拍环节,整个过程有24小时,而在最后几分钟,通常会设置延时出价。也就是说,如果在竞拍的最后2分钟有人出价,那么竞拍会延长5分钟。

这种情况下,如果你卡在最后2分5秒左右出价,其他竞拍者就只能在2分钟内快速考虑是否加价,而一旦对方出手,又会为你赢得5分钟的思考时间,从而掌握主动权。

法拍房现在已经是一个专业市场,能赚钱和顺利落户的都是高手。如果是一线城市的好地段,还有冒风险竞拍的价值。至于不懂的小白,了解法拍房就行了,摸清门道之前最好别碰。毕竟这类房子背后的套路那是满满的,新手吃亏很正常。

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资讯来源: 36氪官网

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