疫情结束就抄底楼市，机遇还是陷阱？

编者按：本文来自微信公众号：大胡子说房，（ID：dahuzishuofang），作者：大胡子说房，36氪经授权转载

“贫困并不是因为一个人的财产减少了，而是因为他的贪婪增加了。”

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这是《社会心理学》中的一句话，说得很在理。

我们可以从两方面去理解它。

一是人类的欲望总是无穷无尽的，那些喊着自己穷的人，很多只不过欲望装不满罢了。

二是在这个物欲横流的社会中，不切实际的贪婪往往导致最终的贫困。无论是股市还是楼市，总有人幻想着快速抄底然后大赚一波，最后沦为资本游戏下的新鲜韭菜。

2020亦是如此，疫情突如其来和不断加重，使人们对资产价格的预期发生了诸多变化。

许多人深信巴菲特“在别人恐惧时贪婪”的名言，加以一些网络上零散的预测观点，妄图疫情结束后抄底一波楼市，期待自己就是在最低点买入的那个人。

然而他们都忘了黑格尔的那句真理：我们从历史中得到的唯一的教训，就是我们从没有从历史中得到过教训。

这句话可以用在吃野味的人，可以用在负责这次疫情消息处理的人，当然也可以送给满脑子只想着抄底的那一群人。

以史为鉴，中国多少人曾想着在危机上抄底，然而但凡有这种想法的，绝大多数最终都会错过。

03年的SARS，疫情过后立即反弹，根本没给人反应时间；

08年的金融危机，四万亿计划一出台，楼市迅速回暖，完全在大家一致悲观的意料之外。

这其中，有多少人抓住机会的？恐怕大部分都是等房价开始复苏，甚至开始暴涨后才反应过来。

这里并不是想说这次疫情会带来迅速的楼市回暖，而是想表达所有的看似准确的预测、推断、斩钉截铁的结论，都可能在疯狂的市场情绪下不堪一击、出人意料。

没有谁能够准确地预见到这次疫情下楼市的短期走势，更没有谁能够足够精准地判断整个市场对资产价格预期的情绪。

抄底这个词，本来就是针对大起大落的。而大幅起落的价格，大多由于市场情绪导致。

抄底，即在所有人都一致看空某种资产导致短期价格下跌的时候买入，可所有人的想法，又有谁知道呢？

的确，这次疫情的来临会使资金链断裂的高杠杆房产投资者斩仓救命，会使手握多套房产的受疫情影响企业主卖房求生，会使资金链紧张的开发商降价回笼资金。

但投资者何时斩？企业主何时卖？开发商何时降？这些要爆发就集中爆发的情绪性节点，我们很难判断。想要做到完完全全的抄底，几乎不可能。

但是，有一种东西，在投资领域是可以做出有效论断的。

那就是，价值！

想要在投资中获得稳妥的收益，通过价值来判断标的物进行长期的持有，是一个不错的选择。

房产，也亦然。

而房产的价值，就是城市经济和产品质量。

02 经济

要提城市经济，就先得说说国家经济。

2003年的非典，中国的GDP水平是12万亿人民币。

2020年的新冠，中国的GDP总量水平已经是100万亿人民币。

即便我们的经济增速只有6个点，即便我们的经济政策已经偏向保守，但病毒并没有大幅度的增强，而我们的抗风险能力，却已经10倍于当年。

所以可以放心的是，只要疫情可以控制住，病毒就不可能对中国经济产生动荡性的影响。

城市经济也一样。70亿票房打了水漂，餐饮零售营收腰砍，旅游市场完全冻结。。。这些行业确实损失惨重，但还好，按下的只是暂停键。

而我们这阵子，仍然可以看到快递员和外卖员穿梭于大街小巷，盒马鲜生、朴朴超市、叮咚买菜、每日优鲜这样的平台青菜供不应求，在线狼人杀和手机吃鸡常常服务器崩溃，线上办公应用和线上教育课程层出不穷。。。一波倒下就有一波兴起，这些行业，仿佛被按下了加速键。

当被按下暂停键的重新启动，当被按下加速键的继续前行，对了，还有被按下审判键大换血的官员们，城市的变革就这么一步步产生，我们的经济仍在稳中向好。

经济不被疫情重创的情况下，城市住宅的结构性短缺却依然存在。那么那些产业有发展前景，房产还供不应求的核心中大城市，其价格长期来看，都是有上升空间的，不会因为一次瘟疫，而从此衰落。

17世纪的伦敦大瘟疫，8万人丧命于此。1832美国爆发严重霍乱，纽约也在当时封了城。

但伦敦和纽约的房产至今保值升值，其稀缺性依旧存在。

03 产品价值

有怎样的开发商，就有怎样的产品。

而这次疫情之下，全国已超百座城市倡议或要求暂停开放售楼处，辗转至线上蓄客的房企纷纷陷入被动局面。开发商为了回收资金，似乎不得不在疫情结束后降价促销，以价换量。

这个时候，会不会出现产品问题呢？

这就要看开发商的实力了。

对于大房企而言，有着规模和品牌背书，融资难度和融资成本都比较低。通过巨头间的商业合作或其他金融手段，往往都可以顺利度过“缺钱”的时期。

2017年，负债4万亿的万达需要资金回笼，直接打包了13个文旅项目给融创，回收了600多亿，最终度过难关。

湖北销售额Top20房企抗风险指标：

而小房企因为体量小和融资难而抗风险能力又弱，甚至有些房企根本无法从银行那里拿到贷款。这次疫情下，三四线城市返乡置业潮熄火，一些资金链薄弱的小房企可能就此被淘汰。

还有一部分生存下来的小开发商，可能会为了节约成本而降低房屋质量标准，保不准疫情两年后，又是一个维权潮。

所以，从产品价值层面，在这次疫情的冲击下，可能会出现很多小房企打折降价的现象，但我还是依然建议大家选择大开发商，不敢说大开发商的产品一定更好，但起码大概率是可以顺利收楼。

04 结

倾巢之下，安有完卵。

疫情之下的短期内，最依赖线下成交的房地产行业必然不好过，大部分城市房价下跌5-10%，是个大概率事件。

但核心城市房产的价值，长期来看并没有下跌。

我们知道也许国家会出台相关政策刺激楼市，比如继续放宽限购、降准降息、放宽二套房的限贷比例等，但什么时候出来，出来的力度又有多大，我们无从判断（不过2月20日LPR下降力度可以做参考）。

但是，我们能判断的是只要城市基本面没有变化，该城市的居民需求就只会延后，而不会消失或减弱。

所以，核心城市以及其都市圈的房产依然是我们置业的方向。

包括武汉在内，只要其电子、汽车、医药等成规模的产业集群的生产力和生产技术不改变，其大学生群体超百万及近年留汉人数递增之势不动摇，武汉房产的长期价值还是存在。

那么，等到疫情缓和，一些价值区域的大开发商也开始打折，不失为一个购房的机会。

但是，我们不必去笃定买入的就一定是最低点，因为疫情结束后，楼市在市民情绪和政策调控的影响下，必然有不可判断的短期波动。

也不要妄想着疫情来袭，部分资产价格下跌，就可以短期内在楼市收获红利，因为即便是黑天鹅事件，国家对楼市主基调仍然是“稳房价、稳地价、稳预期”。

总之，凡是以抄底思维来做资产配置的，往往放大了短期的价格变化，忽视了长期的价值考量，导致决策失误。

所以，请把眼光放长远，以价值投资的角度来审视房产。挑对城市，选对区域，在疫情完全平息前，在2020延后的需求释放前，在楼市可能出现反弹前，进行楼市布局。

毕竟，种一棵树最好的时机是十年前，其次就是现在。

当然，这棵树得有价值。