内地最大免税区来了！房价会重新洗牌吗？

编者按：本文来自微信公众号“地产情报站”（ID:dichanqbz），作者：可煌，36氪经授权发布。

6月1日傍晚，一份重磅文件出台——《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称方案）全文公布。根据规划，海南将成为单独关税区，实行时间大致在2025年之前。未来海南将分担香港的“独立关税区”贸易功能，经济必将迎来巨大的发展契机。

为什么是海南？

此次海南获得的利好，含金量非常高。很多利好是深圳、上海等城市谋求多年都尚未获得的。

此前，上海、横琴、南沙、前海等自贸区纷纷提出过关于税制改革的想法。但实际的情况是，税制改革仍然是围绕着降低税率以及便利化的措施，鲜有在整个自贸区内进行大刀阔斧地简化税制的尝试。

结果，海南做到了。

方案显示，海南企业所得税税率比现在内地的3%、10%、20%、25%、30%、35%、45%这7档税率简化不少，简明易懂。

目前，只有深圳前海、上海临港这样的自贸区和国家高新技术企业、西部符合鼓励类产业按15%企业所得税征收，绝大部分企业都按照25%的比例征收企业所得税。

方案显示，以后在海南办企业也可以减免税收。海南将对注册在海南自由贸易港并实质性运营的企业（负面清单行业除外），按15%征收企业所得税。对在海南自由贸易港设立的旅游业、现代服务业、高新技术产业企业，在2025年前新增境外直接投资取得的所得，免征企业所得税。单从所得税的税率来说，海南已经比肩香港了。

在香港，除了酒类、烟草等几类特殊物品之外，香港所有进口货物都不需要征收关税，也不设任何增值税或一般服务税，实施零关税政策。买瑞士手表、奢侈品等高单价商品比内地便宜很多，所以很多人去香港玩之际大多会去香港购物。

过去海南消费物品以保税形式进入，但消费者想拿回家还是要缴关税。在海南此次方案中，免税红利扩张到了普通消费者，这在内地历史上还是第一次。

这一系列政策落实后，海南一下就超过了香港的政策红利。因为香港的购物免税额度每次只有5000元，方案显示，海南每人每年“离岛免税购物额度”为10万元，相当于去20次香港购物的额度。这意味着内地巨大的购买力有望向海南转移。当这些购买力集中在海南的时候，一个新的、国际级的消费中心将出现。在购物税率方面，海南完全有潜力超越香港。

从面积来看，3.5万平方公里的海南是香港、新加坡的近35倍，是迪拜的9倍。这样的体量有望让海南由旅游大省一跃成为经济大省。

为什么上层选择海南给出中国内地“最高水平的开放政策”呢？

从目前全世界的发展趋势看，减免关税是趋势。很多发达国家已经通过签订双边自贸协定或者多边自贸协定，践行贸易自由化和投资自由化。现在已有相当多的商品在世界流动是完全不设限的。

从宏观角度看，在经济全球化受到严重冲击的大背景下，我国一季度GDP严重下行。但是我国房地产负债率很高，高层不会再把房地产作为经济发展重心。因此，通过政策引导刺激实体经济发展刻不容缓。

虽然自2013年以来，中国相继建了十几个自贸试验区，负面清单由190项减少到45项，许多以前外资进不来的限制领域，慢慢打开了，但是透明度依然还不够，还需要深化改革。

与香港、新加坡、迪拜这世界三大自由港相比，目前海南的经济体量仍处于较低水平，产业基础薄弱，经济外向度不高，需要改革开放刺激经济发展。

还有一个关键问题是海南人口不多，目前省内常住人口944万多人，经济占全国比重非常小。2017年，海南省GDP为4462.5亿元，只相当于宁波的一半。放在国内城市阵营中，也就三四线水平。而且海南除了旅游产业，其他产业在全国来讲并不算举足轻重，因此可能产生的负面影响的体量也就比较小。

区位方面，海南背靠华南地区，面向东南亚6亿人口的大市场，具有独特的区位优势。而且海南是华南经济圈、北部湾经济圈、东盟经济圈、东南亚经济圈的几何交汇中心。海南还面向南海，辐射太平洋，是中国南下的重要通道。海南快速发展，有利于提高在东南亚地区的济地位，扩大我国对东南亚的影响力和投射范围，推动“一带一路”区域合作和联动发展，也有利于推动我国贸易和投资的自由化，扩大国内市场的对外开放程度。

改革风险方面，这次海南试验的是中国内地“最高水平的开放政策”，效果如何目前还不好说。可是海南距离内陆腹地较远，即使大幅度改革试验的效果不好，也不会影响国家的经济发展大局，比较稳定。

环境方面，海南岛旅游风光好，碧海蓝天，美不胜收。有利于吸引全世界各国的人前来旅游购物，先天环境好。

综上所述，选择海南建设自由贸易港，实乃一着妙棋。

放眼未来，如果自贸区试验效果好，有可能把自贸区/港的所有经验和体制机制复制到全国众多城市。未来中国可能牵头加入RCEP、中日韩自贸区、CPTPP这些零关税自贸区。如果成功，所有的民众都能以“零关税”享受国外产品。

最大看点

坐拥政策红利的海南，未来会实施“零关税”制度，打造成为国际旅游消费中心。对于喜欢买买买的站友来说有大利好，海淘可以减免税费，省下很多钱。

“独立关税区”设置完成后，海南将成为全球贸易货物完全可自由出入港，助推中国外贸增长。

为什么这样说？

想分析海南的未来，需要先看看香港的情况。香港是“独立关税区”，即使中美发生贸易摩擦，香港输入美国的商品也依然不在征税范围内。

作为亚洲最大的自由贸易港，香港没有任何贸易壁垒，使得大量金融机构、外企总部可以无障碍地在港运行，因此香港也被称为最开放的经济体。可是因为地缘政治原因，美国可能取消香港的独立关税地位，此举有可能对香港的发展造成负面影响。在此情况下，海南成为独立关税区，有望接过对外贸易的接力棒。

旅游政策方面，方案还放宽了外国人申请免签入境事由限制，允许外国人以商贸、访问、探亲、就医、会展、体育竞技等事由申请免签入境海南，外国旅游团乘坐邮轮入境15天免签。这势必会吸引更多游客前往海南，对海南的经济是重大利好。-

方案还提出，率先在海南自由贸易港落实金融业扩大开放政策；支持建设国际能源、航运、产权、股权等交易场所；加快发展结算中心。也就是说，未来海南还将有金融中心的部分功能。

所以说，自贸区和自贸港的建设将给海南带来前所未有的发展机遇。未来旅游、医疗、大宗商品、健康、医药、旅游、金融行业都将在海南有广阔的发展前景。

如此大的政策红利，自然会极大地刺激国内资本涌入海南创业、投资。海南的商业主体有望迎来井喷式发展。

楼市前景

过去海南是旅游大省，现在不仅有旅游经济，还有会有大量的消费力和新增人口，房价随着经济发展，自然也会水涨船高。从通知的政策趋势看，海南的房子长期看增值潜力是非常大的。

因为房地产市场的未来发展要看经济总量+人口净流入+政策红利+稀缺资源，海南以上的指标都很好。

海南是国内稀缺的长夏无冬热带岛屿，阳光碧海，椰风沙滩，北方人群在海南置业以便冬季度假的需求一直十分旺盛。海南房价上涨的根源在于，稀缺自然环境带来大量对旅游地产的投资性需求。

另一方面是政策优势的突破性和开放性。按照海南被高层赋予的新定位，这里不仅要建成一流的海岛休闲度假旅游胜地，更承接建设自贸区、自贸港的优势，未来海南或将成为中国服务业对外开放的重要窗口。

价位方面，以前的海南楼市泡沫老大了，省内房价曾多次因房地产炒作、投机而引发大起大落。但自从2018年4月22日海南实施史上最严格的“全域限购”政策以来，海南房地产业转型调控基本达到预期目标。海南省住建厅厅长霍巨燃曾表示，2019年海南省房地产开发投资同比下降22.1%，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%，销售均价保持在1.5万元/平方米左右，价格基本平稳。

海南省统计局数据显示：2020年4月份海南全省平均房价为16000元/㎡，较2020年1-3月房价每平方仅上涨了135元。海南4月份房价最低的是地方是屯昌，均价仅为6473元/㎡。

供需方面，海南楼市供不应求的基本面短期不会改变，存量地产价值或将重估。因为2019年至今海南的新增商品住房供地非常少。2019年海口、三亚商品住宅用地一共只供应了790亩，平均去化周期为11个月。但是2020年至今海南省全省暂无新增成交用地，土地比较稀缺。

贝壳研究院数据显示，2020年1-4月海南省房地产开发投资累计同比下滑19%，这是在2019年同期已下跌34%的基础上的持续收缩。未来当开发商手上土地全部成交后，迎来的必然是房价的大洗牌。

虽然“房住不炒”的大基调不会变，但这指的是房价不能短期大涨，以免泡沫太大。而房价与城市的经济发展水平息息相关，随着海南经济的发展，房价会自然慢慢上涨，与“房住不炒”的前提并不冲突。

未来十年，海南房价或将赶超一线城市。因为自贸港建设政策红利有望升级，海南自贸港的定位是远高于国际旅游岛的，想象空间非常大。如果海南将来在执行层面上能做到自贸港建设要求的高度，就有望实现高度贸易自由化，经济势必大踏步式发展。

俗话说“赶上了风口，猪都能上天”，而海南发展的风口，就在眼前。