2021年上海最新购房政策！买房、贷款、限购究竟都有哪些变化？

编者按：本文来自微信公众号“真有好房”（ID:zhenyouhaofang），作者：施唯，36氪经授权发布。

我们都知道，2021开年以来的房地产市场出现了一系列重大变化，后台也有很多粉丝朋友询问关于买房政策的最新信息及变化。

今天我们真有好房为大家整理了2021年上海购房的一些最新政策，供大家参考。

01

2021上海贷款政策变化

首先，最需要购房者们格外注意的是，今年国家将继续坚定贯彻“房住不炒”的原则，同时直接在金融层面开启了新一轮的管控：

根据规定，央行直接在去年的最后一天，也就是12月31号设下了两道“新红线”：

第一道红线：“房地产贷款占比”，大型银行不得超过40%，中型银行不得超过27.5%，小型银行不得超过22.5%，县域农合机构不得超过17.2%，村镇银行不得超过12.5%。 

第二道红线：“个人住房贷款占比”，大型银行不得超过32.5%，中型银行不得超过20%，小型银行不得超过17.5%，县域农合机构不得超过12.5%，村镇银行不得超过7.5%。

简单来说，对于广大购房者，从今年起，未来住房方面的贷款比例正在逐步减少，今后会越来越难，贷款批不下来的情况会更常见，同时银行也会更倾向于贷款资质更好的客户。

商业限贷政策方面

最新的商业贷款政策方面，首套的比例依旧不低于35%，如果是在本市已拥有1套住房的、在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房时的商业贷款首付款比例不低于50%；购买非普通自住房的，商业贷款首付款比例不低于70%。

公积金贷款政策方面

共有以下几种情况：

首套房：

①在上海无房无贷（无贷指上海无公积金贷款记录）。

②夫妻双方在婚前与各自父母共有房产均不超过一套，且家庭名下无房。

二套房：

①在上海无房，有过1次上海公积金贷款记录。

②在上海有1套房，人均面积≤37.2m²，无上海公积金贷款在使用。

限贷的认定方式

①在上海有1套房，人均面积＞37.2m²。

②在上海有2套或以上的房产。

③有1次上海公积金贷款未还清或有2次公积金贷款记录。

综上，如果是现阶段正在考虑购新房的购房者，建议提前去银行询问自己的贷款资格和贷款审批时间，以免在购房期间出现贷款审批问题。

02

2021年上海最新二手房交易流程

首先，目前的不动产交易登记最短不超过5个工作日。

一口受理、内部流转、并联审批、统一时限。即由受理窗口统一收件后，房屋状况查询限购审核、税收征管和不动产登记内部流转，并提供EMS快递服务。

至于很多人都非常关心的房产税征收方面，以下为上海房产税征收标准：

此外，2021年最新二手房交易税费如下：

03

2021上海最新限购政策：

主要可以分为以下几种情况：

沪籍单身购房：

- 单独名下有房，限购；

- 单独名下无房，本人和父母在2011年1月28日之前共有不超过2套（含2套），可新购一套住房；

- 单独名下无房，本人和父母在2011年1月28日之前共有超过3套（含3套），限购。

沪籍已婚家庭购房

双方都是上海户籍：

a．夫妻双方在2011年1月28日之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可新购2套住房；

b. 夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有3套，另一方无房，可新购1套住房；

c. 夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购1套住房；

d. 夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购1套住房；

e. 夫妻一方在2011年1月28日之前和父母共有超过4套（含4套），限购。

一方是上海户籍，另一方非上海户籍：

a. 购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明；

b.购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购；

注：满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。

非沪籍家庭购房：

- 非户籍家庭在上海只能购买1套（商品房）住房。但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

- 非户籍单身，不可购买。

特殊人群购房：

本市集体户口：

按上海户籍政策执行，但需要注意户籍证明号：如90、98、97为上海户籍。

户籍证明号：99是挂靠上海地区户口，并非上海户籍，按外地户籍政策执行。

外国籍或港澳台同胞：

提供满一年的劳务合同，可购买一套住房。

在读博士、博士、博士后：要求已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。

在读博士、博士后：

要求已婚并提供学校证明（学历证明），无需提供满五年社保或满五年个税，可购买一套住房。

部队人员购买住房：

a. 原籍是上海户籍，按上海户籍政策执行。单身可购买一套、结婚可购买2套;

b. 原籍非上海户籍，按外地户籍政策执行。单身不可购买、结婚可购买一套。

临港新片区特定人群购房

购房条件：非本市户籍购房资格由家庭调整为个人社保年限由原有的5年缩短至3年,外地单身且在临港新片区工作满1年以上，即有机会在细则划定范围内购房

04

今年生效的《民法典》，对房产到底有什么影响？

住宅：

· 70年产权期满自动续期

· 普通住宅的70年产权到期后自动续期，但需要交一笔费用；

· 商住房暂时没有产权到期如何处理的法律保护。

居住权：

· 《民法典》第366条规定，房主可以根据约定或者遗嘱，为自己名下的房子，给居住权人设立居住权，居住权人有权对他人的住宅，享受占有和使用的权利。

· 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外；

· 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭；

· 未来二手房交易期间，买家更需要详细检查房屋信息，尤其是居住权是否被设立，否则会产生大量不必要的麻烦；

· 未来二手房交易市场中，居住权将成为影响房价的核心因素之一。

租房合约期间，房东卖房，不影响租客：

· 《民法典》规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；

· 今年起，愿意长期租房的房东有可能会减少不少，毕竟会影响卖房的时间；

· 租客再也不用担心因为房东卖房而被赶出的情况发生，但可能会更难租到带长期租约的房子。

对物业的规定：

· 《民法典》明确规定了小区共有部分产生收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有；

· 高空抛物找不到抛物者的，由未能尽责的物业承担；

· 物业公司采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费，属违法行为；

· 只需要一半的业主同意，便可以更换物业公司。

不得不说，适应当下国情和社会变化，可谓是这部《民法典》中最大的亮点。

总的来说，近期市场的持续升温也让大家看到了人们对楼市信心的提升。

在我看来，2021年大概率会是这几年里买房最好的年份，最好的时机。