上海二手房核验价，下一步来了！

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，36氪经授权发布。

靴子可能要落地！

我们从多方了解到：

二手房申请贷款金额，即将参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价三者孰低作为贷款申请房价标准。

上海的二手房指导价，很可能会正式开始在信贷端发挥作用！

今天，我就为大家好好解读一下，假如上海执行信贷指导价，会有什么影响。

01

刚好我们有位粉丝小也最近买了房，就用他的实际情况来说明一下什么叫“三价孰低”。

小也买的这套房子，房东一开始挂牌500万。

但由于二手房挂牌指导价给打了9折，也就是450万，于是这套房就从外网下架了。

但是二手房核验价格并不影响实际成交，因此买卖合同价，也就是网签合同上签订的价格就是500万。

约定首付50%，贷款50%，顺利通过网签系统备案。

接着，就是交易中心核验价，也就是交易中所产生的契税、个税、增值税等税费的税基。

这里说个背景，上海有些房子是不需要贷足的，因此普遍通过做低省税。

不少500万网签的房子实际的成交价可能是550万，那多出来的50万以补充协议的形式需要买家补齐，这种行为不在我们的讨论范围内，暂不展开。

但是，如果网签价明显低于实际，比如故意做成了1元，那么就有了偷税漏税的嫌疑。

因此交易中心还有一个“最低核验价”，只要网签价低于这个最低核验价，那么还是得按照最低核验价来进行缴税。

在交易中心，系统一查小也的房子，这500万的价格符合过去实际的成交情况，并且高于400万的最低核验价，因此顺利按照500万的税基进行缴税。

银行评估价，即是银行为了发放贷款而设定的一个价格上限，只要买卖合同价低于这个上限，均可以按照这个价格来办理贷款。

合同价太低，没关系，那就少贷一点。

但合同价要是太高，那就不好意思，只能按照银行最高的评估价进行贷款，这就是“贷不足”。

小也到了银行这边，500万的价格也在银行的评估范围内，低于550万的最高评估价，因此按照500万的价格进行批复，顺利贷出500*50%=250万元。

小也心满意足地在预算内顺利完成购房大业。

02

很多人说上海以后才是真正执行三价合一了，这个说法其实是完全错误的。

在上海，只要交易合同价格是合理的市场价，网签、核验、评估当然是同一个价格，也就是三价合一。

也就是说，交易中心不会让你网签一个价，缴税另一个价，银行也是不能接受与网签、核验价不一致的贷款申请的。

只有当网签合同价低于最低核验价，或者高于银行的评估价时，“三价”才会不一致。

前者被称为“严重做低”，后者被称为“严重做高”，这些都是不符合规定的。

而目前，最大的变数，就是来源于“二手房指导价”。

指导价高于市场价也就算了，但像小也一样低于实际成交价的话，在“三价孰低”标准下，银行的评估价，就要往下降了。

根据目前确认的消息，从今天起，各银行将按照二手房指导价和“三价合一”的价格取低来审批贷款。

以小也为例，如果他现在才网签，那么接下来银行在审批的时候，就只能以450万的价格进行贷款，也就是225万的额度，小也就要多付25万首付了。

当然，如果本来网签价就低于指导价，那就没有任何影响，还是按照同样的网签价、核验价进行贷款发放。

假设真的按照二手房指导价进行贷款，那么还是以小也为例，银行就只能以450万的价格进行贷款，也就是225万的额度，小也就要多付25万首付了。

03

而目前大家最关心的，就是银行在严格执行二手房指导价后，会对上海的二手房市场有什么样的影响。

像深圳，指导价的整体的折扣在5-8折，其中南山、宝安等热点地区5-6折，龙岗、盐田、坪山等非热点地区7-8折。

信贷也按指导价执行后，贷款额度大大降低，变相提高首付，这样大多数人就买不起了，卖家也不愿意降价，市场就这么僵持了下来。

像深圳以前每个月二手房成交6000-8000套，而现在只有2500套左右。

根据易居的统计，深圳半年来价格下跌幅度达15%，一大批中介门店倒闭。

而利用我们平米研究院的大数据研究成果，上海目前的二手房指导价还是相对比较温和，更多地考虑了实际的市场成交情况，而不是像深圳一样“一刀切”，一下子给房价打七折、八折。

总的来看，上海的二手房指导价的折扣率在9-9.5折。

考虑到大多数上海家庭都不会顶着银行评估价贷足，因此最大额度上叠加的5-10%的折损，所产生的实际影响相对较小。

而各个板块指导价的严厉程度还是有相当大的区别。

像奉贤西渡、闵行马桥、松江佘山、临港新城、杨浦新江湾城等板块，指导价就在7.7-8.3折之间。

浦东是指导价折价的“重灾区”，像陆家嘴、源深、潍坊、周浦等板块，都是8.5折左右。

这意味着，一套500万的房子，只能以425万进行贷款，首付3.5成的话就要多付近50万，首付7成的话就要多付22.5万。

而大多数板块的折扣率都在9-9.5折之间，甚至有些板块基本没有受到指导价的影响，在此不再展开。

04

我们在前几天的文章里就写到，上海的二手房指导价是一步一步来的：

7月19日，二手房挂牌指导价开始执行。

高于指导价的房源不予在外网展示，此举主要是为了精准打击部分二手房挂牌虚高，误导房价预期。

现在，二手房信贷指导价也可能即将开始执行。

高于指导价的部分，银行不予认定，不能贷款，相当于通过控制信贷来影响购买力。

说实话，相比于深圳定期公布每一个小区限价的做法，上海的做法其实更加温和细腻，稳步推进，更具灵活性。

不出意外的话，下半年上海的楼市政策应该趋于稳定了。