二环两豪宅遭遇维权，华润昆仑域给出退房通道

时隔10年，北京的地产市场再次听到了集中「退房」这一需求，而且是知名的内城豪宅—昆仑域、中国玺，其背后的开发商为知名央企华润、招商蛇口。

9月19日晚，华润昆仑域项目给出官方回复，除了十一项整改措施之外，设立退房通道。而就在当天早上，中国玺的业主们在招商局大厦外提出抗议，要求退房和赔偿。

华润·昆仑域：外立面石材被替换为仿砖涂料

无论是招商·中国玺，还是华润·昆仑域在市场上都有着较强的代表性。它们都是2015年“地王潮”的前驱，也是这一批高价地中第一批入市的项目。曾经有开发商对其售价有着高达12~14万元/平方米的预期，然而由于北京出台强力调控政策，使得最终其入市价格分别被锁定在7.9万元/平方米和9.5万元/平方米。

虽然其房价并未达到预期，不过作为北京2016年第一批突破“8万元”限价隐形红线的项目，这对“异母同胞”的兄弟依然是那一年北京豪宅市场上最耀眼的明星。谁也没有想到在交房前夕，两项目会双双被业主维权。

其中华润·昆仑域项目业主维权的主要焦点集中在外立面材料的变更上。9月8日、9日在距离交房日期还有大约 20 天时，华润置地邀请业主们进场参观。在这次验房过程中，有业主发现其产品有与之前买房时宣传材料不符的地方，其中尤以外立面材料的变化为最。

“在业主不知情的情况下外立面由宣传时的石材外立面被换成了仿砖涂料。”一位华润·昆仑域的业主向36氪表示，“外立面材料变更，直接关系到居住品质，从砖变涂料，其每平米成本降低了数千元。”

为此，昆仑域业主于9月13日组织了一轮维权行动，超过 150 名昆仑域业主聚集在东二环的华润大厦前，要求跟开发商领导交涉整改或退房方案。9月14日至17日，华润置地连续组织四场业主沟通会，张大为、蒋智生作为华润北京大区的一把手和二把手亲自出面沟通。据参与谈判的业主透露，他们向两位北京大区负责人提出两类要求： 一是整改，二是退房。

“我们对整改的核心诉求就是提高品质，我花了这么多钱买这个房子，是希望能够买到相应的品质，但开发商给出的方案只是小修小补，跟我们的诉求完全不一样。”一位昆仑域业主表示。

9月19日晚，昆仑域项目在其官方公众号上发布了详细的整改方案，包括为客户加装新风系统等11项优化方案及补充说明，并同意在法律框架下为客户提供退房通道。

据悉，昆仑域目前售出的均为高层，因此这一整改方案涉及四栋高层，一共 328 户业主。据业内一名造价师初步测算，华润提供的整改方案整体估计花费三四千万元。其中，空调加装新风系统每家3-5万元；地上大堂整改每个约100万元以内，共约800万元；地下大堂整改共计近四百万元；此外还有绿化升级的花费。

9月20日，业主代表向36氪表示：“外立面从手工砖变成仿砖涂料，体现在房价上的差价每平米约几千元，一套房就是几十万的价差，华润仅以每户加装3-5万元的新风空调来作为补偿，价差太大。此外，华润提出的整改方案涉及的问题较多，但是方案并没有一个详细的时间表。9月30日能否保证按宣传效果交房？如果业主不接受整改，退房赔偿方案在哪？这些都没有给出一个明确答复。”

而对于退房赔偿方面，双方的分歧更大。业主认为华润是违约行为在先，存在虚假宣传和品质欺诈，应该按照房款的三倍退款。而华润方面则认为自己不是违约，但是同意以业主个人名义退房，在返还房款的基础上支付一定资金成本（按照一年期贷款基准利率计算）。

招商·中国玺：测绘面积尚未上报住建委

而在同一区域内的另一项目——招商·中国玺，业主的维权焦点则主要集中在面积问题上。目前困扰其业主的主要问题有电梯、大堂面积缩水，以及由于面积测绘所带来的补缴房款问题。

事实上，在今年 5 月初，就有业主发现项目的电梯和大堂面积缩水的问题。而在7 月 31 日收房前夕，中国玺 2 号楼的 200 位业主都收到了“入伙缴费通知单”，要求补交因套内面积增加所产生的房价差额，款项在 26 万元至 29 万元不等。

一位业主向36氪表示：“以 147㎡的户型为例，建筑面积几乎没有增加，但套内实测面积却增加了2.5㎡，业主需要按照套内单价11万元/㎡ 的价格补差价。而 166㎡ 户型的建筑面积减少了 4㎡，套内实测面积却只减少了0.5㎡，按照套内面积只能退5万元/㎡左右的差价。”

不过，按照业内人士的说法，收房时建筑面积出现不超过 3% 的差额属于正常范围，中国玺的面积差也正好卡在了3% 在红线内，所以项目方并不违规。但是在建筑面积变化不大的情况下，套内面积出现了浮动，业主们认为招商地产「涉嫌测绘面积虚增」，从而引发了业主的不满。

由于专业测绘公司并不接受个人测绘委托，业主所提供的仅为装修公司测量的参考数据。“装修公司测试的结果是：147㎡ 的户型，实测套内面积只有 95㎡ ； 166㎡ 的户型，实测套内面积只有 105㎡ ，这样来算得房率还不到65%。”一位业主表示，“我们就面积问题致函询问过市住建委，建委的回复中显示，中国玺项目尚未在住建委办理房产实测绘成功备案。”

9月19日，中国玺的业主们聚集在国贸招商局大厦楼下，统一穿白T恤，举条幅表达对项目“涉嫌测绘面积虚增”的不满。当天，一位中国玺项目的客服经理出面协调此事，不过并未给出具体答复，只是反复向业主强调：“公司也要协商各个端口，现在还没有具体的书面回复。将在下周四、周五替大家约领导。” 最终双方并没有达成一致意见。

截至9月20日发稿时，事件仍未取得进展。

昔日“地王”质量风险在增长

2015年1月，招商蛇口、华润置地、九龙仓、平安不动产四家联合体以总价 86.9 亿元、将近 50% 的溢价率拿下这两宗位置相邻的亚林西地块。其楼面地价分别达 3.73 万元 /㎡、4.97 万元 /㎡。这两块地，最后分别成了现在的中国玺和昆仑域，其中昆仑域由华润置地操盘，中国玺由招商地产操盘。而它们仅仅是2015年北京土地市场上出让的第一批“地王”级地块。

曾经，由于地块位置和土地属性的优越，这些“地王”们无不为开发商们所垂涎，只有最有实力的开发商，甚至是企业联合体才有可能在竞争激烈的北京土地市场上分得这样一份优质的蛋糕。但是在今天的政策环境之下，这些昔日高价拿地的项目都不得不面对现实：付出了高昂的土地成本，但是却不得不调低对项目的预期。

比如华润·昆仑域，华润方面对该项目的定位是华润的顶尖产品，是全国最高端三个项目之一。在作者获得的一份规划文件中，2016年4月昆仑域的投决会和董事会对项目的均价预估却分别为 8.4 万元 /㎡ 和 8.7 万元 /㎡ 。这一预期要低于其2017 年 8 月份 9.5 万元 /㎡ 的开盘价。

对此，一位要求匿名的业内人士对作者表示，“出现这样的反差，可能有两种情况，第一种情况是因为政府 当时有8 万元/平方米的隐形限价红线，因此昆仑域把预期和标准均有所降低。但实际单位价格调整后，华润没有改变标准。第二种可能性是，实际规定的标准并不低，但在项目实施过程当中有所折扣。”

“未来，项目品质的下降现象可能不仅仅限于上述两个项目。”该人士向36氪表示，“当年高价拿地的企业，在如今强调控的市场环境下，都不得不面临‘预期下调’、‘成本增加’这样的问题。昆仑域和中国玺这样的项目仅仅是矛盾爆发的开始。”

令人感到唏嘘的是，曾经政府一纸「四环内再无新房供应」，让以相对低廉价格买到了这些内城绝版豪宅的「幸运儿们」暗自窃喜。但时至今日，他们的内心却并无胜算。

站在西铁营村的十字路口，三条路通向三个不同的楼盘，往西是「城市品质」昆仑域，往北是「绝版顶豪」中国玺，往南则是一片回迁房。

三个路口，三种境遇，但当年，他们都曾站在这个十字路口，欢天喜地……