北京二手房贷款断流了，房价还没降

买房难，贷款也难。

「我从看房到买房，只用了不到一个月。但现在光申请贷款就快三个月了。」冉冉告诉36氪未来可栖，她没想到自己买二手房路上的绊脚石是房贷。

近期，北京房贷按揭额度“吃紧”的消息再度传出，冉冉这样的买房者切身感受到信贷的「凉意」。北京二手房市场的「金九银十」前奏已经拉开，上半年的火热能否传导到下半场，可能要打上一个问号。

01 房贷额度收紧，「比往年要早一些」

如果再给杨媛媛一次卖房的机会，她大概不会选择今年下半年。

杨媛媛的房子在海淀区新外大街，38平左右的小户型卖了410万。买家只办理了200万左右的的商贷，原以为会很快放款，结果光贷款审批就花了两个月。

「我想换套新房，现在钱也没有全到账，早先看好的房子只能再等一等。」杨媛媛看了看小区二手房房价，上个月又涨了5.87%，不禁觉得自己卖房踏错了时机。

按照往年情况来看，临到年末才是房贷额度紧张的时候，今年的房贷「寒流」来得早了一些。李长海是大兴区某商业银行信贷经理，最近常常接到贷款人的「催贷」电话，对此他也表示无能为力。「受金融调控政策影响，银行对房贷的态度都比较谨慎。从7月份下旬开始就已经收紧，不止我们一家。」

2020年12月31日，央行、银保监会要求建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，对房地产贷款余额及个人住房贷款余额设置上限，对超出管理规定要求的银行设置过渡期以进行贷款规模调整。

房贷集中度管理要求

在监管要求的强约束下，多数银行涉房类贷款投放节奏稳健，相关占比呈现稳步下降趋势。Wind数据显示，截至8月29日，在33家披露半年报的A股上市银行中，房地产贷款占比相比2020年末有所下降的有23家；个人住房贷款占比相比2020年末有所下降的有19家。

02 房贷审批趋严，「一等到明年」

房贷额度紧张、放款周期长这一消息，未来可栖在多名中介、信贷经理处得到多方验证。「普遍来看，目前北京大部分银行今年都没有额度了，很多要等到明年才放款。」同时未来可栖了解到，目前北京当前的首套房贷利率在5.2%-5.4%左右。

不仅如此，上述信贷经理告诉未来可栖，二手房贷款审批方面也非常严格，首付来源、央行征信、银行流水等等都要一一审核。「办理房贷时，银行无法核实首付资金来源便被拒贷，这种情况也会出现。」

刚买了二手房的冉冉对此深有体会，她因为贷款问题被银行「卡了一道又一道」。付首付当天，中介才通知她所有的金额只能刷一张银行储蓄卡。到了房贷审批时，冉冉爱人上半年的消费贷记录差点导致房贷批不下来。

「当时真是飞快赶去把这笔钱结清。招商银行开了结清证明，办理房贷的银行却又不认，来回拉扯了许多遍，最终解决了。当时挺绝望的，已经做好了贷款下不来的准备。」冉冉没想到银行能查这么严，而放款时间还遥遥无期，中介告诉她做好等到明年年初的准备。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠称，由于上半年北京二手房整体成交热度居高，放贷额度较大，致使下半年银行贷款额度紧张，放款周期延长。预计下半年，二手房购房贷款审批难度较大。

03 成交量少了，房价没跌

对于经纪人章文来说，银行信贷的持续收紧，明显打乱了一些客户的买房计划。「一般而言，换房的卖家对回款速度有要求，会考虑全款客户进而在总价上做一些让步，不过现在能全款买房的客户少。」

「5月、6月的时候，北京二手房单日网签量有超过1000套。现在没有了。」章文最大的感受是最近市场交易量比前几个月低了不少。中原地产数据显示，上周北京二手房成交量为2663套，为今年周度成交量倒数第四，成交面积环比下降20%。

来源：中原地产

尽管带看次数没之前多了，但房价没有随之降低。章文负责的亦庄是上半年北京较为火热的二手房区域之一，「上海沙龙的开间从去年不到300万涨到350万，现在仍然是这个价位。亦庄金茂府去年单价是7万上下，最新的报盘单价在10-11万/㎡。」

交易量少了、房价没跌，机构数据里也呈现出这样的趋势。根据北京中原市场研究部的统计，8月，北京二手住宅网签1.33万套，环比下降19%，成交量接连5个月下降。同比去年同期下降1%。

但成交均价环比上升2.57%，小幅提升，突破近三年的月度新高，为6.3万元/㎡。

今年8月二手房成交量看似在几个月内跌了30%左右，但实际上8月只是回到了往年同期的成交量均值水平，与去年相比下降1%左右。

总体来看，2021年1-8月的北京二手房成交总量，遥遥领先于其他年份。据北京市住建委数据显示统计，今年前8月二手房共计网签14.2万套，创下近5年新高。

诸葛找房数据研究中心分析师梁楠指出，随着北京东西城区、海淀区等区域多校划片教改、教师轮岗等政策的逐步落实，叠加房贷利率持续收紧，二手房市场热度有所回落，成交量亦呈下降趋势。

据国家统计局最新公布8月70个大中城市商品住宅销售价格数据显示，北京二手房价格环比上涨0.4%，同比上涨10.4%。

价格保持上涨，涨幅连续两个月缩小。但接下来市场会不会冷下去？贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，从9月上半月的情况看，北京二手房市场成交量仍保持稳中向下。经过上半年的集中入市后，购房需求有所降低，市场观望情绪加重。

（应采访对象要求，文中杨媛媛、冉冉、李长海、章文为化名）

36氪未来可栖

本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：王露。