5年涨两倍，谁是深圳楼市的后备军？

2015年以来，楼市最火的城市不是北京，而是深圳。

2015年一年，深圳房价上涨了约40%，所有有房族的财富都在暴涨，深圳连中介市场都赚得盆满钵满，某家中介公司一年多了70多个百万富翁。

2015年、2016年大涨之后，其它一线城市相继哑火，但深圳楼市却继续起飞，成交均价已经超过北京，翻身坐上头把交椅。

所以，最近出台的史上最严深圳限购令并不意外，“房住不炒”是政策基调，不能变。

但今年市场上的水太多了，普通人投资除了股市、理财就是楼市，喜欢一定杠杆，且风险可控的人，一定会把楼市作为主要的资产配置方式之一。所以，深圳被“堵”之后，一些拿着钱感到恐慌的人，一定会寻找下一个标的。

还有哪些城市会重复深圳的故事？或者成为投资者名单上的后备军？

环深城市圈 

近几年，很多年轻人和创业者“流向”深圳，因为深圳一直在喊“来了就是深圳人”，在落户和买房方面都开着政策大门，不用985，也不必非得是硕士博士，应届生只需专科以上学历不需要社保便可以直接入户。

据《2019年度中国城市活力研究报告》显示，深圳占据19-34岁的青年人口吸引力第一名。深圳每年的人口净流入约在50万人左右，稳居全国前列。

来自《2019年度中国城市活力研究报告》

深圳还带动了周边城市的发展。从人口流入来看，相比深圳，东莞惠州也不遑多让。据DT财经统计，2019年流入人口最多的10个城市分别为上海 、东莞 、成都 、北京 、广州 、深圳 、苏州 、武汉 、杭州 和惠州。

所以，深圳限购一升级，周边城市立马反应，打出口号“来了深圳，就是东莞惠州人。”

“环深楼市”异常兴奋，一夜之间，东莞有部分二手房源一夜上调30%。深圳限购，最直接利好的就是周边城市。

与每年源源不断进入这个城市的人流相不匹配的是，深圳土地资源极为紧张。深圳的城市面积仅为1997.47平方千米，其中可供开发的土地空间已经基本饱和。而北京是16410平方千米，相当于深圳的8倍，上海和广州分别为6340和7435平方千米，是其3倍多。

东莞是最靠近深圳的城市，又具备一定产业基础，近年来也成为了深圳产业外溢的首选之地。

近年来深圳产业、人才和资金大量涌入东莞已有苗头。华为、OPPO、vivo、顺丰、大疆、蓝思科技等巨头选择了这个城市。

2019年，东莞实现地区生产总值 9482.5亿元，同比增长7.4%。东莞的地均GDP更是排到全国第三，超过北京和广州，仅次于深圳和上海。

惠州同样受益于深圳人口的外溢，大亚湾西区和惠阳都成为置业热门区域，一街之隔2万的价差，吸引了一大批深圳的刚需外溢。

今年上半年，惠州成为珠三角"最吸金"的城市之一。签约动工的产业项目投资额超过3600亿。美国埃克森美孚100亿美元惠州乙烯项目落户大亚湾、中海壳牌惠州三期乙烯项目加码大亚湾、深圳正威国际落户博罗智能装备产业园等。

另外，深中通道、虎门大桥、港珠澳大桥、深大城际铁路等大湾区交通利好消息，也不断刺激着深圳都市圈。

珠三角另外一个不容小觑的城市是佛山。佛山在2019年的地区生产总值突破1万亿元大关，成为广东省继广州、深圳之后第三座GDP超过万亿元的城市。

与其他“万亿俱乐部”城市不同是的，第二产业在佛山的GDP中占比长期超过五成。家用电器、金属制品、陶瓷建材等行业规模均排在广东省首位。数据显示，2019年前10月，佛山规模以上工业增加值同比增长7.3%，这一速度在同样经济体量的城市中并不多见。

和深圳一样，东莞、惠州、佛山等大湾区城市的流入人口中，42岁以下的比例相对更高，尤其吸引22-37岁的中坚力量。

在以往人们的印象中，东莞和惠州并不如省会及重点二线城市，却进入了TOP 10 的行列，可见其城市的战斗力强劲。

成都 

房地产市场短期看金融，长期看人口。近几年人口流入地城市中，有一个城市的排名一直在提升：成都。

成都对人才的吸纳可以说是不遗余力。本科及以上学历就可以在成都落户，创业的在校大学生和毕业5年内的高校毕业生都能拿到创业补贴，新增吸纳大学生就业创业达7万人。

2015年、2017年、2018年、2019年，成都市常驻人口分别增长了23万、12.67万、28.53万、25.1万。

DT财经联合联通大数据发布了2019年流入人口城市排名，成都超越了北京和广州，排名第3位。这几乎打破了人们对一线和新一线看似泾渭分明的能级界限。

“最具幸福感的城市”、“生活舒适度指数第一”、“没有居住焦虑”是这些人选择成都的理由。

贝壳研究院数据显示，对比平均购房年龄，15座新一线城市中，成都以31岁与西安、郑州、武汉及长沙落在购房年龄较小的区间，这项指标比京津两地34.4岁要早三年多。

“少不入川”已经成为过去式。这一切源于成都不只有生活的舒适感。

2019年，成都在 GDP 总量前十的城市中，以7.8%的增速位居全国副省级城市第一位。

这些数字意味着成都有着更好的基础建设，更好的营商环境，更多的“独角兽”企业。

在2020年的《城市商业魅力排行榜》中，成都第五次蝉联中国新一线城市榜首。今年成都确认开业的购物中心数量为36家，城市枢纽性指数中成都位于“新一线”城市中第二。

成都汇聚了腾讯、阿里、英特尔、甲骨文、中国联通等超级企业，有285家世界五百强落户于此。去年成都宣布在天府新区还打造全球首个“独角兽岛”，百万元落户奖励、千万元购房补贴和科研经费补贴、百亿元投资基金、对维护知识产权给补贴……

同时，2019年成都继续保持着大量土地供应，土地拍卖收入达到1289亿元，反超2018年两百多亿。

经济实力、人口吸附力、城市生活质量等各方面来看，成都有能托起房价起飞的底子。

成都在2016年暴涨后启动限购，房价保持了相对稳定。成都也是继武汉、长沙之后，第三个执行购房摇号、保障刚需政策的城市。

长三角的杭州与南京 

全国范围内来看，长三角无疑是经济最具活力的区域之一。2019年GDP30强城市分布中既有中心城市上海，还有城市群副中心城市杭州、南京，且囊括苏锡常在内的上海都市圈城市均跻身榜内。

制图：决策杂志

有人说，阿里巴巴是杭州房价的支柱，但实际上杭州的产业可并不这么“单薄”。

一个城市有没有发展潜力，产业是驱动之本。

2019年，上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、武汉、杭州和天津为全国GDP总量排名TOP10。17个跻身“万亿俱乐部”的城市，几乎都是区域经济中心或次中心。

来自第一财经

国家级高新企业数量是衡量一个地区产业发展层次和转型升级的重要指标。深圳和广州都已超过1万家；杭州超过5000家；南京、武汉和成都均超过4000家。

胡润研究院发布《2019胡润中国500强民营企业》榜单，从城市来看，杭州共有30家民营企业上榜，仅次于北京、上海和深圳，排名第四位。

近几年互联网产业持续引领杭州的经济发展，2019年数字经济核心产业增加值15.1%。强劲的发展势头带来更多的就业岗位。再加上人才引进、落户政策不断升级，2019年杭州新增常住人口55.4万人，居全国第一。

2019年，杭州提出“新制造业计划”，首次将数字经济和制造业列为高质量发展的“双引擎”。中制智库研究院副院长谢良兵称，对比十年前，杭州提出把服务业打造成为“首位经济”。如今的“新制造业”是发展新兴的、高端的现代都市工业。

而南京是最早跟进深圳新政，宣布限购升级的城市。

据乐居网数据，2020年上半年南京新房成交3.5万套，同比上涨3.5％，认购量则高达4.1万套，同比上涨8.4％。

中原地产研究中心数据则显示，上半年南京土地出让金760.85亿元，同比增长30.98%。

限制离婚买房、加强土地市场调控、向无房家庭倾斜房源，这些压下了南京刚刚起了小火苗的楼市。

在限购限贷等政策调控下，储蓄存款规模有了新的参考意义——兜里有钱才是硬道理。杭州、佛山人均储蓄存款余额超10万元，南京、杭州等城市人均可支配收入达6万元左右，居全国前列。居民购买力突出，也能从中看出房价支撑度高。

郑州

谁都能看出来。郑州，最明显的优势是人口规模。

作为河南的省会城市，全省接近1.1亿人口可以说是支撑着郑州的大后方。随着本土城市效应，不少人会涌入郑州。

郑州市统计公报显示，2019年全市年末常住人口达1035.2万人，比上年增加21.6万人。这也是郑州连续9年常住人口增量超过15万。

数据显示2019年河南常住人口城镇化率为53.21%，比上年末提高1.50个百分点，但仍比全国平均水平低了7.4个百分点。也就是说，未来郑州人口增长的空间仍然很大。据百度地图迁徙大数据显示，今年郑州在全国迁入城市占比基本一直处于全国前10。

GDP上，郑州也在一步一步的赶超其他城市。

2011年，郑州超越烟台和东莞，首次迈入全国城市GDP20强；

2015年超越沈阳上升至全国第18位、北方第5位；

2016年超越大连，成为全国第17位、北方第4位；

2019年已升至全国第15位。

截至2019年底，郑州有效高新技术企业总数达到2048家，首次突破2000家，占全省高企总数的42.85%，数量位居全省首位。阿里、华为、海康等高科技产业不断导入，航空港区的吸引力也在增加。

根据国家信息中心的数据，2019年郑州房地产开发投资占GDP比重约28.9%，这样的比重在全国排在最前列。

尾声 

年轻人的选择，潜移默化影响着城市的发展，包括房价。强势的朝阳产业成为了年轻人的吸铁石，闻着房价上涨气味的还有投资客。

统计局数据显示，今年前6个月，深圳二手房价格环比涨幅分别为0.5%、0.5%、1.6%、1.7%、1.6%、1.9%，均位于前列。诸葛找房数据显示，截至2020年6月底，深圳二手住宅市场价格为69599元/平方米，与去年同期相比累计上涨8.0%。

到底有多少人在东莞惠州买房，空口说不算，得看钱有没有砸下来。

这两个城市曾被看作是临深片区的房价洼地，如今，当初的洼地也一路看涨，甚至高过深圳。今年7月62城二手房冰山指数涨幅排名榜显示，排名前三的分别是：东莞、深圳、惠州。

来自冰山指数

而新一线城市房价指数越来越具有竞争力，其中杭州、南京、深圳超过了广州。值得注意的是这些城市也早已出台了限购政策，相对来说抑制了投资需求。

来自贝壳研究院

当房价涨到全国第一时，“来了就是深圳人”这话无疑要打个折扣。毕竟对很多人来说，买房才算落地生根。

年薪不过一二十万的科技及互联网公司小白领，面对高企的房价，内心对自己能否成为真正的深一代，还有个大大问号。

限购则打乱了很多人的买房计划，坚守深圳还是另寻他路，房子成为最大的拦路虎。

当一线城市关上门的时候，其他城市的窗户或许就此打开。但想要复制深圳的“疯狂”，在现阶段下恐难再现。流动的资金是否将抱团打开市场，还要以更为长远的眼光来等待时间的验证。