“米果”，运营商转型打造的白领居住、办公社群公寓

看到“米果”这个名字，我先想到的是米粿，分青白两种，好像西湖边的白娘子和小青。

然而，“米果”（微信号：miguohome）并不是用来吃的，他们做的是精装修的白领社群公寓，目前有分布式“米果家”与集中式的“米果公寓”两种，集中式公寓计划打造成居住、工作一体的智能化社区，首期在10月份开张，配套App也会同时上线。

房地产行业很重，进入壁垒相比于其他行业相对要高一些，尤其是对业主提供资产管理的公寓式租房模式。不仅涉及到经纪人（拿房、出房）的效率，还有对房屋本身的管理效率问题，包括房屋托管租赁、装修设计、租后管理维护，其中房源扩张和入住率之间的平衡是关键。

米果团队有着电商产业园区运营商的背景，创始人俞江六年来在杭州运营着东方电子商务园等30万平方的园区，入驻企业上千家。米果是他们新做的项目，其中集中式公寓也是由地铁沿线的商业地产改造，并不是建在住宅区。拿首期项目来说，一共6000方，融入智能概念（米果主做系统集成，引入智能硬件）。

公寓的1-2层(占总空间20%左右）是面向创业团队的服务型办公场所“米果众创空间”，办公租金为40/方/月。除了独立的精装办公室外，有400方左右的开放式办公区域，200个办公位向公寓住户免费开放。具体服务包括物业、IT外包、人力资源、知识产权、以及创业商务服务，如财税、工商注册、咨询，融资服务（主要是债权融资以及众筹股权融资）。米果已与银行谈拢了合作，双方将面向入驻团队展开征信以及贷款方面的合作。

其余的3-6层（占80%空间）则是公寓，150个房间，设有4个户型(Loft，双人间，单人间、套房）。租金水平是2000-3500元/月，跟周边差不多。公寓设有健身区、公共厨房、咖啡吧、生鲜展示区等，准备开放做活动场地。集中式公寓的扩张一般比较慢，米果之后会与商用楼开发商合作，在设计阶段就介入，打造定制版的米果公寓。不过，这样的签约时间会比租房长一些，一般是20年，6-7年翻新一次。从立项到使用预计花费4-5个月时间，成本在1000万左右。

米果的分布式合租公寓“米果家”则分布在杭州各区的地铁沿线或购物中心周边，设有五个服务中心，运营房源1400多间。租金在1000-1800元/月，拿房成本在2000-6000元不等，会跟房东签3-5年的房屋托管合同，每套房子的装修成本5万左右，据称目前出租率95%。在服务方面，除了标准精装修、Wi-Fi、保洁、维修外，米果跟工商银行合作，面向租客提供订制的租房分期服务。

在盈利上，前期主要是租金差价（10%-40%）以及租金12%的房屋管理服务费。之后租金会慢慢淡化，转向房东收取10%的房屋资产管理费。

米果团队60人，公司于今年1月成立，3月业务上线，已获得地产背景的3000万Pre-A轮投资。今年主要在杭州地区试水，明年会拓展其他地区，比如武汉这样的二线城市，采用与当地运营商合作的方式，米果作为平台方，输出品牌与管理经验（米果称之为“合伙人计划”）。这与36氪曾报道过的白领公寓品牌“优客逸家”、“蘑菇公寓”正在转型的方向也是一致的——吸引二房东到平台上来利益共享显然是更快速的扩张方式。不过，能不能落地跑通是一个问题，在这点上，链家旗下的“自如”更谨慎一些，目前还是自营模式。

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