崔巍正在向港交所递上一颗“石榴”

编者按：本文来自微信公众号“地产K线”（ID:dichankx），作者：杨宏彬，36氪经授权发布。

坊间流传不上市的石榴置业，在今年开始了频繁的资本挪腾。

5月18日，据企查查显示，北京卡普达投资有限公司（下称“卡普达投资”）将持有的北京岷江科技有限公司（下称“岷江科技”）9.9%的股权转让予北京太行山信息咨询有限公司（下称“太行山信息咨询”）。

据悉，岷江科技成立于2021年1月7日，注册资本1020.4万元，为石榴置业控股股东，持有公司100%股权。在本次变动前，岷江科技分别由太行山信息咨询、卡普达投资以及云台山有限公司分别持有90%、9.9%和0.1%。变动完成后，太行山信息咨询在岷江科技的持股比例升至99.9%。

而太行山信息咨询则是一家于今年4月底成立的公司，注册资本1000万元，石榴置业董事长崔巍任法人代表，岳麓山有限公司持有太行山信息咨询100%股权，这是一家于2021年3月30日在香港成立的公司。

云台山有限公司同样于香港成立，注册时间为2021年2月26日。

可以看出，目前石榴置业的股东均是今年在香港成立的新公司，据企查查显示，岳麓山有限公司是石榴置业实际控制人。

据业内人士分析，频繁的股权挪腾、引入境外公司之举多与企业谋划上市有关。而石榴置业的挪腾行动，于今年2月就已经展开。

打包资产

据了解，石榴置业成立于2008年，是一家以地产开发为主，物业服务、科技文旅等多元协同的综合性企业集团。公司原由卡普达投资100%持股，崔巍与石榴置业总裁桑春华分别间接持有卡普达投资58%与42%的股权。崔巍为石榴置业实际控制人。

2021年2月25日，石榴置业发布公告称，为完善公司运营体制，提升公司市场化运营能力，控股股东卡普达投资将持有的公司股权全部转让予岷江科技。彼时岷江科技还是卡普达投资的全资子公司，所以石榴置业的实际控制人并未发生变更。但这正是股权挪腾计划的第一步。

一个半月后，云台山有限公司进入岷江科技，持股1.9992%，卡普达投资持股比例对应下降至98.0008%。

2021年5月13日，岷江科技股权再度发生变更。卡普达投资持股比例降至9.9%，云台山有限公司下降至0.1%，新进入的太行山信息咨询以90%的持股比例成为了公司第一大股东。随后，岷江科技的注册资金由100万元增至1020.4万元。

随着5月18日的最后一次挪腾，卡普达投资已经完全退出了岷江科技。而石榴置业旗下138家控股公司也随之被放入了太行山信息咨询。

实际上，石榴置业早于2016年就传出了想要上市的消息。彼时，石榴置业完成了股份制改造的工商变更登记手续，公司名称由北京华美乔戈里实业发展有限公司变更为石榴置业集团股份有限公司，公司类型由有限公司变更为股份有限公司。

一般来说，只有股份公司才具备上市的基础条件，如果有限责任公司有上市的需要，首先进行的就是股份制改造。

但自更名后，石榴置业却再无动作，一直延续到今年。

可售货值1000亿元

据公司2020年发债报告显示，石榴置业全年营业收入119.32亿元，同比增长54.02%，其中，房地产销售为公司最主要的收入来源，截至2020年12月31日，公司累计开发项目近90个，在售项目超过50个，期内该业务收入115.4亿元，占比总收入的98.12%。

但值得注意的是，石榴置业的净利润并未如营收那般增长迅速。2020年石榴置业录得归属于母公司股东的净利润7.4亿元，同比增长8.61%。净利润未能与营收协调主要原因在于公司营业成本的增加。2020年公司的营业成本为90.55亿元，同比增长80.83%，增速超过营业收入。

除营业成本增长外，公司2020年的财务开支也有所增加，同比增长35.64%至5.02亿元。而销售费用及管理费用则较去年同期分别减少7.21%和1.58%。

土储方面，石榴置业积极布局长江三角洲地区的多个城市以及华南地区的珠江三角洲地区和西南地区的成渝都市圈。截止2020年12月31日，石榴置业储备确权货值近1,000亿元，为公司房地产业务的稳定发展奠定了较充足的基础。

负债端，2020年石榴置业总负债为720.58亿元，同比增长16.28%，其中短期借款27亿元，同比增长101.07%，一年内到期非流动负债为21.93亿元，同比减少73.24%。而同期公司所持有的货币资金为68.1亿元，覆盖短债无压力。

此外，公司2020年的资产负债率一改此前逐年攀升的态势，期内公司该指标录得81.44%，同比下降1.49%。同时，石榴置业在报告中表示，会密切监控各项财务指标，如资产负债比率、净资产负债率及现金短债比等，及时调整负债比例和资产结构。