潘石屹卖掉最后一只羊

在“0捐款门”之后几天，潘石屹再次被人们关注。

3月10日，市场传来黑石集团正与soho中国就后者私有化进行谈判，报价为每股6港元，交易价值 40亿美元，约合人民币 278亿元。10日上午，SOHO中国股价极速拉升，涨幅一度飙至 37.58%，定格在 4.1港元每股，创52周新高。

36氪向SOHO中国求证，对方回答今天将会有公司公告，一切以公告为准——但并没有否定传闻。（截止发稿前，公告尚未发布）

SOHO中国自2014年以来一直在出售物业，但这是潘石屹、张欣夫妇第一次想把公司卖掉。虽然五年来张欣多次表示对内地土地投资不感兴趣，但潘石屹却一直坚称不动产是最可靠的生意，“我不会跑。”

今天，这个西北牧羊人要卖掉他最后一只羊。

01

潘石屹一直不避讳他的出身，去年12月22日他还在微博上说，“我放过羊，放过牛....有一次，我说，我是牧羊人，是来自遥远北方的牧羊人。马上感觉不一样了，上档次了，高端了，浪漫了许多。”

但在他背后的女人张欣却是剑桥大学毕业的高材生，在华尔街名企打拼三年。2007年10月SOHO中国香港联交所上市，创造了迄今为止亚洲最大的商业地产企业IPO，应该说张欣比潘石屹的功劳更大。

从此以后，销售的事潘石屹出面，资本的事是张欣负责搞定，两人一起撑起了SOHO中国的百亿市值。2019福布斯中国400富豪榜，张欣、潘石屹家族排名第107位，财富值 215.7亿元人民币。

早期SOHO中国的模式以整买散售为主。上市两年内，潘石屹收购了6个空置或烂尾项目。SOHO中国在北京和上海的20多个项目中，将近一半接手前都是类似情况。

任志强曾说，潘石屹卖东西很厉害，是天生的二道贩子。

2009年，SOHO中国以23亿元收购了北京嘉盛中心，均价不到 23,000元/平方米，收购时该写字楼已竣工。两个月后便启动了销售，平均售价为 43,000元/平方米，比收购价高出约89%。开盘首日就卖了 21亿人民币，收回了总投资的约 90%。据称SOHO中国这个项目上实现利润 11个亿。

SOHO东海广场是潘石屹在上海的第一个项目。原上海东海广场曾被倒手六次，被视作“第一烂尾楼”。SOHO中国以 24.5亿元接手后，同样快周转开始出租售卖。公开数据显示，2011年初项目出租率达 95%，累计销售额达 36.5亿元。

但2010年之后，SOHO中国的业绩从了 184亿元的营收顶峰开始下降，因为这一年北京出台了禁止物业散售的调控政策，而SOHO中国的物业主要集中在北京和上海。2011年SOHO中国营业额同比大跌 68%，营业利润同比下降了 72%。

从此以后，潘石屹开始提“轻资产”、3Q，并开始减少拿地，加速出售资产。2013年，SOHO中国在北京丽泽拿下的最后一项大宗地块，此后再未有大规模投资，但出售资产包中的内容越来越多，包括之前潘石屹多次表示不会卖掉的核心地段物业也被打包摆上货架。

2014年，售卖SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO近一半物业，作价 82.8亿元；

2015年，上海外滩国际金融中心8-1地块50%的股权转让给复兴集团；

2016年7月，SOHO世纪广场出售给国华人寿保险，作价 32.2亿元；

2016年9月，凌空SOHO中的 10.02万平方米出售给携程，作价 30.5亿元；

2017年6月，售卖上海虹口SOHO，作价 35.7亿元；

2017年10月，凌空SOHO中的 12.8万平米出售给了基汇资本，约 3.96万元/平米，作价 49.44亿元。

套现超过 300亿后，SOHO中国的卖楼举动引发了舆论的质疑。在2018年3月举行的公司业绩发布会上，潘石屹对外承诺不再卖楼。并将持有资产进行了分类，“8大金刚”、核心物业、可出售物业等，并宣布要进入二线城市发展。 

但一年之后，SOHO中国又开始将出清更多资产，其中包括潘石屹此前曾表示爱不释手，且永远不卖的两个优质物业。“外滩SOHO位置太重要了，望京SOHO建筑太漂亮，这两个项目在，我就还是一个（房地产）开发商。”

2019年6月，潘石屹宣布将分批出售北京、上海的13个办公物业项目，总价值预估达人民币 78亿元；

2019年10月，北京9个商业项目共计 2583个地下停车位组成的资产包出售给慧泊停车，作价 7.61亿元；

2019年10月，将SOHO 3Q位于北京和上海的11个共享办公项目出售给筑梦之星。

2019年10月，市场还传闻SOHO中国打包出售涉及新建的丽泽SOHO在内的8处核心项目，估值超过 500亿元。黑石集团和新加坡的GIC公司有意联合收购SOHO中国的光华路SOHO、望京SOHO塔3和上海SOHO复兴广场。

之后才有了SOHO中国和黑石的股权交易消息，潘石屹要卖掉他最后一只羊。

但奇怪的是，在SOHO中国一路“卖卖卖”的同时，2014年到2018年间，公司账上现金从 100亿元 下降到 7亿元，净利润也从 40.8亿元 下降到 5.65亿元。这意味着，出售资产的钱可能并没有留在公司账上。

02

尽管潘石屹一直在出面发布交易信息，但张欣看上去才是那个掌控大局的人。

SOHO中国在香港上市之前，张欣透过在开曼群岛注册公司和复杂的家族信托计划最终控制上市公司 63.93%股权，而家族信托计划的真正受益人，是潘石屹与张欣生的两个孩子——潘石屹的其他孩子不在其列，潘石屹也非受益人。

而在此次与黑石的交易传闻之前，2019年12月18日至2020年1月14日，潘石屹密集注册了7家公司，他虽然担任法人代表，但控股股东却多为境外注册公司。

与此同时，获得美国国籍的张欣从2011年开始在海外投资加码，一度被人怀疑转移资产。

2011年，张欣花费5到7亿美元投资纽约曼哈顿时报广场旁港务局长途巴士站办公大楼；

2012年，斥资6亿美金，成为曼哈顿公园大道广场股东；

2013年，与巴西财团共同收购美国通用汽车大厦40%的股权，这次交易让张欣成为单个中国投资者在美国最大的不动产投资之一；

2016年至2017年，因国家加强外汇管制，SOHO中国暂停海外投资。据称当时虹口SOHO已经谈妥出售，计划将套现资金用于境外投资，但因资金无法出境，张欣便取消了此项交易。

这一系列投资动作和在国内的出售资产动作时间段高度重合。

在家族信托设立的同年，潘石屹和张欣共同创建SOHO中国基金会。该基金会在2014年启动了金额达1亿美元的SOHO中国助学金项目，目前已经与哈佛大学和耶鲁大学签署总额为 2500万美元的捐赠协议。

次子潘让在耶鲁大学就读，幼子也在2019年8月被哈佛大学录取。这两所大学正是SOHO中国基金会的捐赠对象。

潘石屹张欣长子潘瑞在英国读博，并在当地成立了房地产公司，拥有多个大型地产项目，包括首个由华人主导的英国学生公寓品牌UNINN。

据路透社报道，与黑石达成协议后，潘石屹、张欣夫妇会保有小部分公司股份。黑石提出的报价是每股 6港元，这一报价较SOHO中国1月平均股价 3.03港元溢价近 100%。

黑石集团财报数据显示，2019年黑石集团管理资产规模（AUM）达 5711亿美元，与上年相比增长 23%，历史首次突破 5000亿美元大关，被称为是全球最大房东。而“房东”也恰恰是潘石屹2015年给自己的定位。