​蛋壳公寓难自救

编者按：本文来自微信公众号“融中财经”（ID：thecapital），作者苗弋，36氪经授权发布。

特殊时期，理想遭遇现实，租售不同权被打回原形，长租公寓与租客、业主的矛盾也在逐渐激化。

刚刚流血上市的蛋壳公寓，近日在租客、房东的爆料与控诉声讨中深陷舆论漩涡，在疫情尚未平息之际被扣上“发国难财”的帽子，几经挣扎，却惹来更多怒火。

早在2月初，就有媒体报道，蛋壳因为在疫情期间一方面要求业主免除其1个月的租金。另一方面，则是有相当多的租客反映，蛋壳并没有减免租金。如此一来，便能达到只进不出，空手套差价。总的来看，此次对蛋壳公寓的指责可归结为五宗罪：首先，蛋壳趁疫情之际坐地起价，续约租金大涨；其二，疫情爆发引复工延期，蛋壳已停止保洁、维修等服务，却依旧收取服务费；其三，蛋壳借防疫之名，想租客房东“两头吃”；其四，在未与房东协商一致的前提下，擅自延期打款日；其五，借“不可抗力”之由，强制收房，让租户无家可归。

为此，蛋壳公寓2月13日曾做出回应，表示将加码优惠政策，续租租客的首月租金立减50%。另外，在优惠活动基础上，租客将额外享受专属疫情补贴。武汉地区，住满1个月后将返还100%月租金；非武汉地区，住满1个月后返还50%月租金。

面对持续续发酵的质疑声，2月17日蛋壳公寓通过官方微信发《致广大房东的真心话》，对网友的质疑再次进行回应。文中承认，在与房东沟通中确实存在“只是单方面通知而不是协商”情况，并直言由疫情带来的复工瘫痪、房屋空置率日趋严重等问题，最后又颁布租客补贴，以化解此前误会。

但有业主表示实情并非如此，有网友表示，蛋壳在北京、上海等城市单方面撕毁合约，强制免租之事并为得到解决，对于赶走房客一事也未作出正面回应，声讨不断。

一波未平，一波又起，在被曝出“套路”免租、拖欠房东房租之后，蛋壳公寓近日又因涉嫌“租金贷”问题进入金融监管部门风险排查之列。

高度依赖“租金贷”遭排查

2月18日，深圳市政法委向深圳地方金融监管局、深圳银保监局发文，要求尽快对蛋壳公寓开展排查工作，全面了解蛋壳公寓以及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”情况。

该《通知》显示，近日深圳有众多业主向蛋壳公寓发起讨要租金，深圳市政法委员会在处置上述事件过程中，发现蛋壳公寓存在“租金贷”的情况，要求相关金融监管部门对蛋壳公寓及其他房屋租赁公司尽快开展排查工作，全面了解蛋壳公寓及深圳市其他房屋租赁公司“租金贷”涉及的金额机构的名称和数量、贷款人数量和贷款金额等相关情况。

 “租金贷”即公寓管理公司与金融机构合作，引导租客办理贷款提前向企业支付数月到1年的租金，再由租客每月偿还贷款给金融机构。

这种模式的好处在于，金融机构会直接将合同内的租金一次性转给蛋壳，而蛋壳便可以直接拿着租金，去扩张新的地盘，由于该模式下企业可以获得大量沉淀的资金，因此成为了近两年长租公寓公司快速扩张的推手。

蛋壳公寓APP目前的付款方式包括分期月付、年付、半年付、季付、短租月付。其中，押一付一的月付是蛋壳公寓力推的方式，采用这种方式付款的租客，须通过蛋壳公寓与第三方金融公司签署贷款合同，金融公司预先把房租付给蛋壳公寓，租客则每个月向金融公司还款。

为吸引租客使用“租金贷”，蛋壳公寓提供的月付租金低于季付。同时，蛋壳公寓还承诺，贷款利息可由其代付。据某租户提供的《个人借款合同》显示，他所签订的租金贷年利率高达9.5%。

蛋壳招股书数据显示，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓使用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%。

值得注意的是，2017年、2018年和2019年前九个月，蛋壳公寓直接从租客处获得的预付款为1.1亿、2.8亿和7.9亿元，从金融机构获得的租金预付款高达9.4亿、21.3亿和31.6亿元。

也就是说，蛋壳通过金融机构获得的款项，大大高于其收到的租金。这也意味着，在蛋壳以“租金贷”模式支付租金的人数，远超直接支付租金的租客数量。如果长租公寓方资金链断裂，租户将面临双面夹击的困局。一方面要被退租，另一方面还要还款。

随着长租公寓行业野蛮生长式的发展，“租金贷”模式的风险逐渐凸显，越来越多的租户对租金贷的方式产生质疑。

租售不同权被打回原形

不难看出，蛋壳公寓此次引发声讨的续约涨价、服务费照收、延期交房租、大收房源等问题都直指现金流。

2020年1月17日，蛋壳公寓在美国纳斯达克上市，共发行960万股美国存托股票（ADS），发行价为每股ADS 13.5美元，募集资金超过1.49亿美元。蛋壳公寓招股书显示，截至2019年6月30日，租客入住率为89%，居于行业首位。

在蛋壳公寓背后，更有许多明星资本的支持，老虎环球基金、愉悦资本、开物投资、CMC资本、春华资本分别持有蛋壳公寓20.0%、15.7%、10.4%、9.4%、6.9%的股份，蚂蚁金服的持股比例也达到了7.8%。

业务上，2019年前10个月蛋壳公寓的总营收为57.13亿元人民币。

虽然规模庞大，蛋壳公寓却始终难以摆脱“烧钱”的困境。招股书显示，2017年，蛋壳公寓净亏损2.72亿元；2018年净亏损13.69亿元；2019年前9个月，净亏损25.16亿元；同期，现金流分别为-1.1亿、-11.6亿和-16.3亿元。

蛋壳公寓的种种风波显示出，本就依靠资本数轮输血续命的长租公寓企业一直很难摆脱盈利难、管理滞后的行业共性难题。疫情持续，也对企业管理智慧提出了更高的考验。

有市场人士表示，城市发展要靠外来人口，这正是近年各城市纷纷出台政策、以引入人才的原因。近年来，国家也鼓励租售并举，2015年国务院一纸发文，把公寓定性为生活性服务业，宣布将在税收、融资等方面给予政策支持，这也是长租公寓近年来快速发展的一个重要推动力。

城市青年租房不易，从找房开始就与中介斗智斗勇，合同到期涨价、房东临时通知搬家的情况也时有发生。而长租公寓正是喊出“让租房更有尊严”的口号，因真实的房源信息、透明的定价、以及职业公寓管家的服务，才让其逐渐成为年轻租客们的选择。

然而在特殊时期，理想遭遇现实，租售不同权被打回原形，长租公寓与租客、业主的矛盾也在逐渐激化。如果矛盾继续发酵，无论对租客、房东、长租公寓，乃至城市，都是一损俱损的关系。