为什么大湾区楼市，都这么火？

编者按：本文来自微信公众号“楼面”（ID:LoumianCN），作者：钱辰辰，36氪经授权发布。

今天深圳住建局公布了8月一二手房的成交数据：

8月1日至8月31日，累计深圳一手住宅总网签4076套，二手住宅总过户11322套。

看到“11322”这个数字，想必很多人都会倒吸一口凉气，715调控过去一个月，成交还是一样火爆，只是注意力被转移了。

深圳的主场优势还是一样突出，有钱人还是会毫不犹豫买深圳，并不会因为限购加码，就预期下降。

而且，这一波由深圳启动的动能，后劲强大，让大湾区市场彻底热起来了，之前不好去化的项目，借着深圳的热钱，直接解套去化。

可以说，经过这一轮深圳暴涨，重塑了大湾区的概念板块。

深圳的房子不愁卖，大湾区的其他城市广州东莞珠海惠州中山的房子，也不愁卖。

深圳的火，可以理解，那为什么大湾区其他城市楼市也这么火，房子也卖得掉呢？

 大湾区的概念太大，大家都想蹭到红利

2015年深圳暴涨之后，虽然外溢出去的热钱也会去买广州东莞珠海惠州中山的房子，但当时只是围绕珠三角的这些城市去买。

而现在珠三角什么板块都想蹭蹭“大湾区”这三个字，项目都恨不得把自己标成大湾区几何中心。

2019-2020年的这一波深圳上涨，买不了主场深圳的，基本都是去买大湾区的概念板块，例如：

广州的黄埔、南沙

东莞的松山湖、南城、虎门长安

珠海的横琴、高新区、航空城

中山的火炬开发区、翠亨新区

惠州的惠阳、大亚湾

从深圳外溢出去的热钱，就是盯着大湾区的概念板块。

虽然这些城市的土著誓死捍卫主城，但深圳人沿着自己的惯有认知，盯着有规划有概念的新区。

例如珠海人偏向于买老香洲，深圳人就一直盯着高新区，盯着产业，盯着至今还没有报批的深珠通道。

例如广州买可租可住可售的南沙明珠湾或焦门河板块，深圳投资客却被万顷沙的狼性营销带节奏。

每个城市的逻辑不一样：

深圳是西部一枝独秀

广州是单中心+近郊概念

东莞是城区+强镇区概念

珠海是横琴+城市中心转移概念

深圳的概念确实太耀眼，前海、大空港、光明科学城，每个概念都可以说出一箩筐的规划。

但大湾区其他城市的规划和动能并没有深圳这么强，概念板块不一定就是未来上涨最多的。

投资客想蹭着大湾区的东风去迎上概念区的暴击，说实话，很难很难。

回顾主城，回归配套，才是现在大湾区买房最核心的。

经过这一轮深圳暴涨，资产恐慌被提高到了空前高度，所以流窜的购买力才会推涨大湾区其他城市。

大湾区买房靠冲动，大部分买的是心理安慰

很多人买东莞的破镇子、惠阳大亚湾、中山的镇区，买的其实都是一个心理安慰：我有房了。

这些年轻人也知道强二线城市的价值，但加上限购的麻烦+太远，基本不会考虑，就是在自己方便到达的区域买一套。

这种人还会自我心理安慰，就算买了不能涨，大不了我自己住，但最后大概率就是空置。

所以我们也可以看到大湾区内中山惠州不少二手房都是毛坯，或者是一天都没有人住过的精装房。

还有，深圳已经完全进入二手存量房，老破旧的房子非常多。

所以很多年轻人走出深圳去买房，都会偏向于买新房，看着89平三房两厅两卫的房子，心动得不行，当天就刷了卡。

而在珠海东莞中山惠州这些城市，不少区域的新房和二手房是存在明显价差的。

投资最忌讳就是一买入，就亏本。新房备案价在涨，但是二手房却卖不上价。更惨的就是惠阳大亚湾的二手房，是卖不出去。

这就是典型的缺乏对价差和流动性的判断。

之前传得沸沸扬扬的826深圳四十周年扩容惠阳大亚湾，结果什么都没有，现在中介急着给自己找台阶下，说迟早会扩容，脸皮真厚。

其实都是为了卖房子吹风，为了高佣金，隐瞒事实，房子卖出去再说，完全不顾虑长线价值。

概念在飞，但真正支撑板块价值的，应该是这里的产业、交通商业教育医疗配套，是板块本身的优秀，而不是去投机赌一个虚无缥缈的白日梦，天天想着天上掉馅饼。

这种购买力弱的人其实是被迫买周边，而不是想买、看好周边有前景。

恰恰是因为深圳暴涨，焦虑又冲动，这些人怕极了自己会溺水，所以拼命想在大湾区内抓住一块浮木，帮助自己有一天能够上岸深圳。

但这种曲线救国的做法，要真正想实现，还是非常困难的，非得是挑中一个政府重点打造的新区才有可能实现，关键还得靠城市本身的带动能力。

大湾区这个概念吹了那么多年，在2020年真正成了一个虹吸全国热钱的窗口，裹挟大湾区躁动的投资客入局。

 结

今天的大湾区，完全不缺概念板块，什么CBD、金融城、科学城、高新区、电商城、开发区，一个概念比一个概念耀眼，但最缺的精耕细作去做好规划落地执行的区域。

深圳的南山科技园、广州珠江新城的产业自发集聚是不可复制的，现在都得靠新区自己去招商引资。

而现在整个大湾区的产业都已经进入了一个存量博弈的过程，已经不像以前一样是增量爆发期。

这个时候你就要理性一点，不要太投机，想想你买入的大湾区板块，城市本身有多强的发展动能，能有多强的上涨空间?