就算是大开发商，这种房子也不能买

一

关于买房，每个人的方法不同。

技术派：分析城市的发展方向、产业布局、地铁规划、二手房行情等100+个参数，然后看房200套去淘笋盘...

野路子：你说得我头疼，我就一招鲜吃遍天，盯紧大开发商买就好了，而且一次都没白瞎过哦!

大开发商的产品和运营能力确实比较扛打，就算再落后的城市，基本也不会掉到地上去，毕竟，你大爷还是你大爷。

而我今天要说是，有一类大开发商的房子，是绝对不能碰的，那就是——大开发商收购的小开发商的烂尾楼，然后打着大开发商的名头包装上市。

一听到“烂尾楼”，相比很多购房者都会噤若寒蝉，倒吸一口凉气，毕竟买房最悲催的就是烂尾了——没得住还得咬牙还贷款，想卖又卖不出去，钱都打水漂了。

而对于开发商，烂尾楼虽然是烫手山芋，但运营好了，可是一笔大生意。

二

烂尾楼做好了，不仅赚了钱，还赚了名声，更有利于尽快站稳脚跟、开疆拓土。英雄不问出处，甚至很多大开发商就是做烂尾楼起家的。

1992年，包工头杨国强接下顺德北滘镇一烂尾楼项目建成顺德碧桂园，引入景山中学分校，让无人问津的烂尾楼变成了炙手可热的学区房，赚到了第一桶金。

1999年，佳兆业接手深圳布吉烂尾别墅，然后修改景观规划，建设开放式公园“桂芳园”，然后持续开发八期，成了布吉第一个大型项目。

2003年，佳兆业又接盘烂尾10年的深圳第一烂尾楼“子悦台”，耗费2年时间精细化运营，终以“佳兆业中心”名声大震，高价销售一空。因为专挑“烂尾楼”下菜，所以佳兆业也被称为“烂尾楼专业户”。

随着这几年房地产开发模式的进化，现在越来越多的大开发商愿意去接盘小开发商的烂尾楼，为什么呢？

1. 有利可图

小开发商烂尾楼10个有9个都是因为资金链断裂而烂尾的。

而大开发商凭借自身强硬的现金流能力和标准化的运营管理能力，再加上“大开发商”的品牌影响力，让一个烂尾楼起生回生，还是相对容易的。

2. 看中的是烂尾楼的优质地块储备

烂尾楼拿地早，基本都是市中心的优质地块，而现在大开发想要进驻一个新城市，会发现很多地块之前都已出让给本地小开发商，想通过土地招拍挂拿到大而优的地块基本已不大可能。

而有大量土地储备的烂尾楼，还能低价收购，不正好是走了捷径吗？

关于这一点，“并购王”孙宏斌最能体会这种“问题标的”的商业逻辑。

他说：“这个行业并购的就是土地的价值。如果你现金流没有问题，但是你的土地没有价值，转着转着最后转了一个窟窿。如果你现金流有问题，但是你的土地是有价值的，那还是有人愿意收购你的，公司是可以卖掉的。”

那又该怎么鉴别这个项目是大开发商收购的小开发商的烂尾楼呢？

首先，如果是在自己所在城市，基本都是知道的，当然，也要自己在网上查，一般都有相关新闻。

再者，就是问的艺术了。

例如，在一个片区看房，你刚刚看完融创项目，然后再看万科项目时，你就可以问问万科的置业顾问：你觉得旁边融创那个项目怎么样?

然后他就会告诉你很多万科项目的内幕，假如那个项目以前是烂尾楼，那置业顾问怎么会放过这一点来逼单呢？

这样你就了解到一些内幕了。

三

这一轮行情下来，房地产泥沙俱下，什么房子都不愁卖，即使是僵尸库存都有人抢，更别说是挂着大开发商名头售卖的房子了。

开发商愿意接盘烂尾楼，是因为有利可图，那对于购房者来说，是不是值得买呢？

我的答案非常坚决：别碰！

烂尾楼里的猫腻可多着呢，别被“大开发商”华丽的外衣给蒙骗了。

1. 产品质量高级不到哪儿去，只是小开发商的核，表面包了一层大开发商的皮。

很多烂尾楼之前都已经报建过了，基本不可能大改规划，只能沿用原有的规划设计。这就意味着你用2019年+大开发商的房价买到的是一个几年前甚至10年前规划的房子，而且还是小开发商做的初始产品。

而且经过多年风化，会导致外墙材料的风化腐蚀，钢筋的透蚀破坏，影响整体结构的稳定性，而且设计也是落后现在N个档次。

最关键的原因是中国房地产这几年的产品升级太快了，这一切我们习以为常的游戏规则全部都改变了，新一代的住宅已经颠覆了你对住宅产品的固有认知。

例如小区人车分流基本是现在所有小区的标配，人车分流的好处不用我多说，孩子在小区被车撞到，老人在小区内被车吓到，一二楼的业主晚上被汽车惊醒，小区内弥漫着尾气的味道，这样的新闻网络上早已经铺天盖地。

窗墙比是不是很低？有没有现在的流行的全墙落地玻璃窗？得房率是不是比起现在设计的产品低很多？公区的设计是不是落后了？绿化率是不是很低？小区有没有配备游泳池会所？

这些在现在习以为常的规划，放在几年前的规划，可都是稀罕玩意儿，更别说期待资金链紧张的十八线小开发商做出的产品规划会有多出色！

再者，小开发商设计出一个罗玉凤，想要大开发商整容成范冰冰，那得是多大的工程？

例如万科进入西安后收购一个做KTV出名的小开发商项目，一开始我并不知道是万科收购了小开发商的烂尾楼，就觉得堂堂房企标杆，产品怎么会如此失水准，哪哪都觉得不对劲，一查才知道是万科收购了小开发商的项目。

产品的均好性被完全碾压，不是其中一个户型差，而是所有户型都不堪入目。

155㎡四房两厅两卫

●102㎡和155㎡的户型都是暗卫，而且102㎡进门就是卫生间

第一眼看到的时候我都惊呆了，都什么年代了，暗卫竟然会出现在万科的样板间里。想象一下，如果是就餐期间，刚好有人上厕所，暗卫通风效果又差，一打开门，那味道，真是酸爽。

●130㎡过道面积浪费严重，厨房无一面靠墙，都靠过道动线混乱。

130平做三房，得房率这么低也就算了，设计还如此不合理，餐厅成了公共走廊，平时椅子拉来拉去，使用极其不便。

●所有户型，全部动静分区不明显

公区一发出点声响，就会影响卧室的人，家里有老人睡觉较浅，非常受干扰。

●155㎡这么大的户型竟然都不能做到南北通透，而且还有的是中间套

最大的户型不是一般都最好的位置吗？真的不知道这小开发商咋想的。

除了户型，还有很多很多硬伤，不能再多说了，万科会来找我的。

2.现在房子的户型变革、园林景观变革、科技智能住宅变革，已成市场大趋势，以前报建的产品规划已完全落伍

以前大家都觉得南向，能做到三开间朝南，只有一间房间朝北就已经很了不起了，而现在无硬伤只是达到了最低标准。

在此之上，还要强调均好性，增加各种附加价值，产品要内外兼修，注重社交和趣味。

●户型变革

例如万科引以为傲的十字单体装配式住宅，产品设计强调均好性。

整栋楼体至少有3面朝南面，完全实现了户户朝南，还缩小核心筒，提高得房率，房间呈L型环绕餐客厅核心区的设计，过道浪费几乎为0，采光、通风、尺度个个都堪称优秀。

虽然也有户型缺点，但本来就不存在完美的户型，能做成这样已经非常优秀。

【大胡子说房】也曾深入做过解读→万科，凭什么？

●园林景观变革

除了户型，还有你每天都要看的园林景观，你觉得小开发商真的有设计出五重景观、六重景观的水平和能力吗？

其五重景观分别如下：

● 第一重：高7-15米，冠幅5-10米大乔木；

● 第二重：高4-5米，大灌木、小乔木；

● 第三重：2-3米高的灌木；

● 第四重：花卉、小灌木；

● 第五重：草坪、地被等。

园林景观这块的更新也非常快，除了五重景观，这两年也是“小而美”的中式园林，在市场上也很吸睛。

●科技智能住宅变革

还有现在大火的智能科技住宅，例如在万科公布的30项创新技术中，充分将科技产品做到生活细节的方方面面，帮你实现360°的智能居住体验。

这些住宅黑科技融入房子，节能又健康。

它运用了云集热太阳能热水系统，能够为业主提供50%的生活热水，室内智能系统还可以保持室内恒温恒湿，去除PM2.5，真可谓是雾霾越来越严重的大城市的福音。

而且随着金茂、绿城、万科、保利、融创、时代等开发商都在做科技智能住宅，这些住宅黑科技肯定也会成为各大开发商角逐的主战场，科技智能住宅甚至会成为新一代产品的标配。

你说，这样的产品技术，在前几年小开发商报建的产品怎么可能会有？怎么可能会有？？

四

读到这里，你就应该明白了，看似是买了大开发商收购小开发商烂尾楼的产品，但大开发商还是得按照以前报建的规划建设，远远落后了目前的住宅水平，不值得，真的不值得！

当然，唯有一种例外，那就是小开发商之前没有报建，需由大开发商进行报建，那就跟单纯的收地合作项目没有差别，那还可以考虑买，但这种情况少之又少。

你花高价买的这种“大开发商的面子，小开发商的里子”的产品，其实就是个“伪万科”、“伪融创”，能高级到哪儿去？

而且，你自己住着糟心不说，将来卖二手房时，这样的房子肯定卖不上价！