中梁地产：融资销售双压力 顶尖豪宅给你66项问题的家

编者按：本文来自一点房产，作者：新巴别塔，36氪经授权转载

中梁上市面临融资销售双重压力 销售目标调至1300亿元

以布局三四线城市、高周转销售而闻名的中梁控股（02772.HK，下称“中梁”）终于登陆香港资本市场。

2016年，中梁将大本营从温州迁至上海，便开始了大规模的扩张。其业务模式主要是对标碧桂园，即在三四线城市广泛布局，并通过高周转实现规模扩张。

不过，中梁的三四线城市布局在目前行业周期下则出现巨大挑战，2019年开始，三四线城市销售开始明显降温，给了很多房企较大的销售压力。

但这家重仓三四线的房企想要转换赛道并非易事，这涉及业务模式和运营逻辑的调整。

纵观中梁的发展，其应用了大量信托融资输血，为其实现高速发展。截至2018年年底，中梁还有109个信托或资产管理计划未偿还，总额147亿元，未偿还本金总额占借款总额的58.0%。

截至2018年末，中梁短期银行及其他借款144.69亿，而长期银行及其他借款仅有125.36亿，短债占比约53%。

一般而言，比较安全的公司短期债务和长期债务比例大概在3：7。

大量的短期债务，将让中梁面临更大的融资压力。不久前，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开展了约谈警示。要求其严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

面对融资和销售的双重压力，中梁今年的销售目标也开始保守。敲钟仪式结束后，中梁控股执行董事兼首席执行官黄春雷表示，2019年中梁的销售目标为1300亿元。

而在2019年末，高周转融资和销售的双重压力下，中梁首府的精品工程顶尖豪宅到了交房日期，项目出现66项问题让业主们大失所望。

中梁首府精品工程顶尖豪宅？66项问题千余户业主维权

12月12日，长沙市宁乡中梁首府的业主万女士向搜狐焦点反映，自己花六十多万购买的中式花园洋房，11月28日交房时，安全、质量、违反合同、虚假宣传……一系列问题令小区1076户业主们触目惊心、大失所望，不敢在交房合同上签字收房。12日下午，搜狐焦点前往宁乡中梁首府，探访业主们口中的这家“问题楼盘”。

开发商曾宣称打造“精品工程、顶尖豪宅”

赶到宁乡正值晚上，业主们早已聚集在中梁首府大堂等候。尽管天色已晚，依旧能感受到中梁首府大门的豪华与气派。

“当初就是这个大门和售楼部迷惑了我们”，业主温先生抱怨道：“由于我们大多数人不懂房产方面的知识，才会听信售楼小姐的花言巧语，导致掉入了开发商的陷阱里。”

收房期间，业主们才发现开发商违规乱收费、房屋质量差、虚假宣传等诸多问题，开发商及相关监管部门不作为，全体业主多方维权，效果甚微。

这家宣称“王府中式豪宅，让房子品质更好”的中梁首府楼盘位于宁乡市中心，系上海中梁地产与长沙御融房地产开发有限公司共同开发，法人代表吕万喜曾于2017年在宁乡文体中心举办的产品发布会盛典上公开表示，“要坚定不移地把中梁首府做成精品工程，把中梁最顶尖的豪宅的品质感呈献给宁乡市民。”

然而业主们反映交房时，却遭遇到如下六大现实问题：

一、安全隐患

1、消防设施不达标、以及房屋质量、面积(含公摊面积、赠送面积)等，存在很多问题和安全隐患，如消防应急通道及消防设施不到位。

2、高层女儿墙高度不够，护栏间距过大。

3、高层连廊护栏过低，存在安全隐患。

4、窨井盖使用塑料材质，极易破损，导致业主跌落。

5、燃气管道走的外墙，既不美观，更不安全。

6、70米围墙共用相邻医院70年代的红色窑砖。

二、质量问题

1、部分地面开裂下沉，外墙凹凸不平。

2、所使用的水泥、钢筋、沙子等建筑材料存在以次充好等质量问题，有的地方钢筋都露出来了，有的楼梯随便一踢就掉一大块。

3、卫生间总体质量很差。

三、违背规划、设计

1、地下停车位没按规范划分，只要是空地就划了车位，消防栓、电梯口、配电间等旁边都划有车位；车位不按合同规划设置，比较小；且存在不少袖珍车位。

2、洋房入户门品牌缩水；高层子母门变成单开门，多处门的朝向都与设计不符，导致开关门存在安全隐患。

3、施工图跟设计图不一致，比较明显的是高层单元与单元的走廊，设计图上栏杆高大于等于100厘米，有5毫米的钢化玻璃，实际栏杆高度才91.7厘米，玻璃更是没见踪影，严重偷工减料。

四、虚假宣传

1、虚假宣传和广告，宣传资料与实际交付有很大岀入。

2、小区绿化、树木极少，与宣传资料不符。

3、宣称“高级大理石入户大堂”，实际又小又窄。

4、宣称“健康跑道，透水砖系统”，实际是沥青道路，临时喷漆跑道。

五、违反合同，霸王条款

1、违背诚信，违反签订的合同条款。

2、层高不足，合同约定2.9米，实际测量只有2.75米。

3、合同中存在不少霸王条款，对业主来说是不平等条约。

六、涉嫌违规出售、偷税漏税

1、14栋一楼架空层被改造成住房，出售给两户业主，两户厕所正对着入户口，开发商涉嫌违规出售。

2、购房合同标明税率按11%收取，而实际操作中开发商只按9%的税率开据发票。

“请问这2%的税去了那里，是不是应该退还业主？还是开发商有偷税漏税嫌疑？如政策调整，情愿上交国家也不能进开发商的腰包，”业主范先生质疑道，“一户是2%，1076户算下来总共有两千多万呢！”

业主：不解决问题，我们拒绝收房、维权到底

“在不具备交房的条件下，欺骗业主可以交房!我们绝不收质量没保障的房子!”业主们纷纷要求开发商尽快整改，达到交房条件，重新确定交房时间，而且应在交房前按合同约定，赔偿全体业主不能按时交房所产生的违约金。

业主黄女士表示，“这些问题多达六大类、66项，我们维权了半个月，开发商才挤牙膏似地给我们处理一点点小问题。”

“我们业主1076户，大多都是按揭贷款买房，都是血汗钱，凭什么让开发商侵占我们的权益?我们大多也是买房自己居住，存在安全隐患、质量问题的房子，谁敢入住?谁对几千条生命负责?”业主段先生称。

“不解决这一系列问题，保证房屋安全、质量以及完善消防、绿化等配套公共设施，达不到交付标准，我们坚决拒绝开发商草草交房!一定维权到底!”

开发商：报规报建的没法改，质量问题三个月之内整改完

面对1076户业主的投诉举报、集体维权， 宁乡中梁首府的开发商作何回应呢？12月13日下午，搜狐焦点和部分业主代表找到开发商相关负责人讨要说法，中梁首府客户部经理钟杨、工程部负责人卢伟对业主公开表示：

“按照政府相关部门报规报建的，没有问题的，我们没有办法改。”

“房屋内的质量问题，没收房的，我们三个月之内会全部整改完；收完房的，我们按照房屋住宅质量保证书、保修相关两书和保修期限进行保修，”钟杨答复道。

质监站：明确监督组负责，责成开发商限期解决好

当天下午，搜狐焦点又和业主代表范先生赶到宁乡市住建局寻求解决办法，住建局质监站站长陈惠军表示：

“我们明天周末上午加班，将和业主代表面对面开会解决问题，将问题进行梳理、分类，逐一解决，所有的问题，是开发商承担的，按要求全部到位，责成施工单位在业主们装修前全部限期整改到位。”

“明确一个监督组，由我自己牵头，我们监督组具体负责，限期责成开发商、施工单位制定任务书、时间表、路线图，归类整理以后着力解决、限期解决，早日给业主满意的房子。”

（本文由一点财经综合自第一财经和搜狐焦点观点发布）