青岛长租公寓之野望

1

从2013年开始，长租公寓在新消费领域掀起了一阵热潮，无论是创业团队还是产业巨头都开始涉足其中。其核心就在于通过平台型商业模式，在房东和租客之间通过流程化、标准化的供应、管理使两边都能省心省事、提高效率。

风口之后是浪尖。2018年，成了长租公寓风口浪尖的一年。

我爱我家前副总裁胡景晖炮轰长租公寓拉高房租和自如租房甲醛事件拉开了风波序幕。北京市住建委等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

在“房租上涨是不是由几大长租公寓品牌联手推动造成”的怀疑声中，潘石屹公开表态，认为目前状态不看好长租公寓，因为中国的租金回报率太低，只有1%-2%。

最后是杭州的长租公寓运营企业杭州鼎家网络科技有限公司宣布，因经营不善，出现资金链断裂，已经被安排进入破产清算程序。

风波之后，我们以青岛这座城市为例，理性分析一下长租公寓该何去何从。

2

人口流入、房价、空置房数量通常被用来考量城市长租市场未来发展空间。

据青岛市统计局数据，2018年末，青岛市常住总人口达939.48万人，比上年增加10.43万人，增长1.12%，增速提升0.18个百分点。对比国内其他城市，青岛人口增量排在14名，高于南京，低于合肥。这个增量大体符合青岛的城市定位，说明青岛在人口流动入上能为长租公寓发展提供足够的用户群体。

有关数据数据显示，和青岛人口数相差无几的郑州，长租公寓数量多出了7万多间。随着高校毕业生数量呈逐年递增趋势，青岛成了山东省内毕业生流入最多城市之一。但目前青岛长租公寓的规模很难满足租住需求。

而房价则时刻影响着一座城市租客的数量占比。目前青岛以23339/米的房屋均价排在全国第八名，北方城市中仅次于北京、天津。租金上，青岛普通住宅租金平均2718元/月/套，公寓租金平均2946元/月/套。

房价高企，与长租公寓相差无几的散户租金，为长租公寓提供了充足的想象空间。

从住房空置率上来看，青岛也并不缺房子。截止到2018年12月，青岛的房地产施工面积是10390万平方米，每套房子（含公摊）按100㎡来计算的话，那么需要103万人才能消化掉这些库存。而2018年一整年青岛市常驻人口仅仅增加了8.6万人，增长率为0.94%。这些新增加出来的房子，大多会流向租房市场。而长租公寓们已等候多时。

综合人口流入、房价、空置房数量三个指标，青岛的长租公寓发展空间是完全达标的。同时，国内不乏与青岛长租公寓情况相似的城市。如何将这些城市的现有优势转化成市场预期，是长租公寓们突围的关键。

3

根据克而瑞数据显示，目前TOP30的房企当中，已经有三分之一通过不同方式涉足到长租公寓领域。青岛比较有代表性的长租公寓有：龙湖冠寓、万科泊寓、世联红璞等二十余家。其中万科冠寓和龙湖泊寓作为著名开发商推出的长租公寓，对自持物业（有物业产权）进行经营，或者租给经营方经营，拥有更大的主动权，租赁关系稳定。这些先天优势使得他们走在行业前列，甚至被戏称为长租公寓领域的“富二代”。

参照美国、欧洲等租赁成熟市场估算，我国目前品牌公寓占整体租赁市场比重仅仅2％，而这一指标在美国、日本为20％～30％，长租公寓行业的持续增长大势所趋。

市场前景虽好，但现阶段大多数长租公寓的模式有待完善。在经历了前两年PE／VC推动下的大规模投资后，长租公寓普遍的二房东模式使得租房成本、装修成本和财务费用居高不下。

盈利，是悬在国内长租公寓尚头上的达摩克斯之剑。

只有当长租公寓进入2.0阶段时，随着强开发、强设计、强运营、强规模、强溢价的多样租赁品牌出现，长租公寓才能以更成熟优雅的姿态遍布如青岛这样的新一线城市。