房价直逼上海，苏州这势头合理吗

苏州，已经成了当下中国楼市最魔性的字眼。你在讨论一线城市是不是要触底反弹，三四线何时崩盘，其他二线纠结着怎么办，而苏州，用一根近乎只涨不跌的大阳线告诉你：

01

说实话，虽然现在在上海相对居多，但我在苏州这座城市多少有些年头了，可每次回来都能给我点意外。

我本人一直有个习惯，饭后散步路过中介门店，都会进去聊两句，收获不一定多，但却能更真实的贴近市场的地气。

在我的感知中，去年楼市大环境最低潮的下半年，我家周边中介门店的普遍活的还算滋润，当时给我的小区报价是4万+，等我过年前再问的时候就是5万+。上周我回去，隔壁小王给我一个666的手势，我就在想，以后回园区，还是不要出去散步了。

听着像不真实的故事，但这就是肉身切入苏州楼市最真实的感受，而来自苏州克尔瑞的二手房数据上多少也说明了这点。

▲数据来源：苏州克尔瑞

2019年第一季度，苏州市区二手住房成交套数为18275套，同比2018年增长25%，而这样数据是近三年来二手房成交的峰值，也就是说，只要你的房子还不错，挂出去便能以很快的速度成交。

事实上，你晚上去到园区的中介门店，基本上都看到负荷运作的状态，楼市的冬天似乎都有意无意的避开了这座城市。

02

记得有一次，我在饭局上悄摸着问了一个头部操盘手，你们怎么把某只股票做成长线上涨的态势。这位朋友一向话不多，抿了一口红酒后，就吐出了两个短句，“基本面有戏，操盘手精准”。

这点上，苏州的土地市场蛮耐人寻味的，进入2019年至今，苏州已经进行了5场土拍。

2019年1月4日，苏州迎来首场土拍，土拍热度比预期高很多，直到前两天，园区奥体地王，再一次推高了苏州土地价格的天花板。

▲数据来源：苏州克尔瑞

我们回过头来，会发现苏州土地市场虽然火热，但并不激进。相比其他二线城市合肥，常州动辄100%上下的溢价率，苏州的溢价率显得很克制，都压在50%这条线下，即便园区奥体地王这么核心的板块，溢价也控制在38%。

这样溢价率节奏一对比，就显得很有意思，我们拉长苏州楼市轴线，除了15年那波大家普遍的暴击，苏州这三年，房价在涨，但走的很稳。

就好比大家房价都在坐缆车大起大落时，苏州就默默背个登山包爬着台阶，不知不觉，大家发现，苏州怎么快到山顶了。

03

这背后，苏州对于土地市场的控盘，把握了很好的节奏感。

复盘2018年苏州土地市场，共计供应78宗涉宅用地供地面积387万㎡，同比下滑25%，实际成交宅地81宗，总成交土地面积达378万㎡，总揽金819亿。

而2019年，苏州市区住宅用地供应计划总量为6000亩，也就是400公顷左右。而这个数据特别有意思。我们接着看，苏州16年到18年的供应计划，2016年为380公顷，2017年为390公顷，2018年市为400公顷。

400公顷对苏州这样能级城市，其实是个很微妙的数据。首先对苏州这种处于扩张期的强二线城市，开发上是够用的，但是很勉强。

也代表着苏州，在缩量这件事上，很早就下定了决心，没有趁着15年的行情做一次集体出货，也没有像隔壁城市因为一味搞大开发缺钱而做了大规模的土地出让，土地市场和楼市供应克制中保持了相当的照应。

而这样一种操盘的精准切入，会造成什么后果呢？

在苏州市区商品房销售网上管理系统中看到，目前苏州各区总计可售住宅39869套。而苏州新房市场月均去化量呢，大约5000套左右，也就是苏州市场去化节奏，始终被保持在8个月左右。

▲数据来源：苏州克尔瑞

实际上，无论你拉出什么时候的苏州楼市的供求比，苏州的需求就是能比供应多一些，市场热度就能始终保持，在我印象中，开盘热销这件事，似乎在苏州就没断过。

地王盘的良性轮动，又能很好带动市场信心，我有朋友就一直坚持要等苏州某地王项目开盘，理由很简单，想住新房，对未来有信心，那么现在买就不亏。

这样政府能有钱搞地铁，搞机场，开发商能稳定的赚到钱，市场也愿意买账，城市就这样进入良性的滚动开发节奏，并且吃相不难看，还很优雅。

04

其实这种时间维度的操盘，对其他城市而言并非不可复制，但苏州对空间层面的把控，段位很独特。

我之前就说过，在我眼中苏州没有市中心。

苏州出于保护市中心古城的远见，很早就停止了对传统意义上市中心古城区大规模开发，而差不多和浦东同时起步，苏州围绕着古城区，在园区和新区，开始了中国最早的一批新城建设。

以后来的“一核四城”为规划基点，苏州的城市布局思路，得到了很好的贯彻，这样结果，让苏州成为了一个真正意义上，没有市中心城市，或者处处是中心，大家资源被摊薄后，差别没想象中的大。

接着给大家看一张很有意思的图，苏州就像一座没有高峰的高原。

伴随这种城市格局的张开，房价被最大程度的拉平，板块的水位差本没有那么高不可攀，最差的和最好的，咬咬牙也能上。

甚至，你还能更神奇的发现，在座城市中，中环外比如高铁新城，就是能卖的比中环内活力岛更贵，市场也愿意买账。这点上，苏州造新城的成功率，是教科书级的。

整个城市的板块间轮动，就没有什么流动性阻碍了。而有什么能比充沛的流动性，更能激活市场呢？

在众多板块中，园区作为中新合作的特殊项目有着不可复制的地位。

差不多可以这么说吧，每个苏州人，如果条件允许，都愿意买一套或者换一套园区房子，最近我的朋友出让一套奥体房子，就是从张家港来的。

但反过来，在经历了25年开发，加上园区的出让一直都有自己的节奏，新房在园区，底气太足，宁愿等限价放松，也不愿放盘。

还是隔壁小王和我说，每当园区市面上有一批诚意卖的二手房，便能很快被清空。这样园区池子的水，始终是活的，又像一条鲶鱼，不停去搅动苏州市场的池子。

▲数据来源：苏州克尔瑞

而当群狼之中有明确的头狼的时候，整个狼群的方向也就很明确，掌好园区的舵，就能驶好苏州楼市的船。这点意义上说，园区不凉，苏州楼市底气就在。

05

再和大家分享一组耐人寻味的数据。

苏州向中央上缴的财政总额，常年位居第五，而在这样限制下，苏州2018年财力，还是前五。

而最有意思的，建立在这样财政基础上，苏州依然不算对土地财政上瘾的那种，也就是说，苏州少数能资格摆脱土地依赖，而且留下操盘空间的玩家。

大规模产业集群的基础和长三角联动机制，产业能不断迭代升级，城市不间断成长，才能不愁人来，所以，我们看到苏州抢人很淡定，只抢最高端那种，这就是个很明确知道自己下一步要去哪的城市。

所以，苏州这只股票，无论哪个维度，操盘的如何，都是要放进“上证50”的长期蓝筹组合的那种。

06

其实说了这么多，不是想说这样的上涨多么合理，只想说“存在即合理”。

最后，说几点给大家在当下苏州楼市简单的建议吧：

1.苏州刚需们在上车上，不存在时机问题，本质上你与这座的城市态度是荣誉与共的，同时的苏州板块已经很好的了重塑的格局，按门槛落座好了。

2.那些来苏州投资的，请放弃房价暴击的幻想，现在苏州投资逻辑是深耕，而不是捞一笔就跑，这点上，请有耐心，但很安稳。

3.评论区那些纠结苏州上海的，其实意义不大，上海更好，这没什么可说的，只是城市是股票的话，估值角度，苏州估值合理，上海被低估了罢了。而长期看，市场的对冲一定会平衡，所以没几个钱，也别瞎折腾了。

还有，昨天我朋友发了苏州会不会限售，对后市怎么看。

我说“当我找个一个使用价值和投资价值超过20年的城市作我的股票时，我会选择做个投资者，而不是投机者。”