华平吴凯盈：城市更新的本质是“文化+商业”

编者按：本文来自微信公众号“华平投资”（ID:warburgpincus)，作者Warburg Pincus，36氪经授权发布。

愚园路成为了上海新地标。这条钱学森、王伯群、路易·艾黎、蔡元培、梅兰芳等众多名人生活过的百年老街，曾经一度破败残旧。2015年，城市更新运营商CREATER创邑对整条街区进行了重新定位和规划，并在随后四年中让“艺术生活化，生活艺术化”成为现实。如今，这里已经成为智慧办公风向标，成为艺术时尚展览、生活创意快闪集聚地，成为有着柴米油盐和诗与远方的温情社区。

2018年12月，华平与创邑正式签署战略合作协议。华平对创邑进行股权投资，并且双方共同成立并购合资平台，投资总额最高可达逾三亿美元，并预计资产管理规模三年内达到二十亿美元。在存量房地产行业中，城市更新的发展条件是否已经成熟？为何华平与创邑会“一拍即合”？华平在房地产领域前瞻性布局的整体逻辑是什么？华平投资合伙人吴凯盈将在本文中为我们一一解答。

如果城市更新只是硬件上的改动，没有特色，没有照顾好各方包括政府、业主、用户和消费者的利益和需求，那么这个项目很难成功。城市更新的本质是将文化与商业有效结合。

—— 华平投资合伙人吴凯盈

城市更新成为必选项

Q：中国房地产行业有哪些差异化特点？

吴凯盈：从2005年加入华平以来，我一直专注于中国及亚洲其他地区房地产领域的各项投资。我清楚地记得2009年中国只有500多个大型购物商场，而到了2012、2013年已经供应过剩，只是三四年时间，整个供需逻辑已经倒挂。中国房地产行业有着自身独特的发展逻辑，发展周期被整体压缩，伦敦用十几年时间建了一个机场，而中国过去五年建了过百个机场。不断衍变的市场反向要求投资人密切关注新细分领域，敢于创新、敢于布局。

Q：为什么这几年华平将投资重点放在非住宅项目上？

吴凯盈：中国房地产行业经历了一个全盛的发展时期。我对一个数据始终印象深刻，那就是中国每年在房地产行业中的开发投资几乎相当于加拿大一年GDP，这是一个多么大的行业。如今，华平房地产团队几乎将所有注意力都放在了融资渠道尚未成熟、市场效率仍不高的非住宅地产上，比如工业地产、资产管理、停车场、不良资产等细分领域。之所以侧重不再放在住宅地产，一方面因为住宅项目周期性强，政策干预较多，另一方面因为开发商随着发展会接触到不同融资渠道，PE所能体现的价值有限。

Q: 目前，城市更新在中国的发展条件是否成熟？

吴凯盈：最近几年，中国大城市尤其是一线城市的核心地段增量不断紧缩。以上海为例，2011年新土地供应量是3300万平方米，到2018年已经减少至1000万平方米，每年平均减少16%。与此同时，中国一线城市的人口密度仍远低于发达国家，只相当于东京、首尔的四分之一左右，未来进一步加强是必然趋势。为了解决两方存在的失衡问题，也就是用有限土地承载更高的人口密度，就亟需把过去近二十年快速开发周期中的低效物业进行优化、改造。城市更新成为了一个必选项。

Q：城市更新被公认为是未来的一大发展趋势，它面临最大的挑战是什么？

吴凯盈：相比于房地产开发，非标化是城市更新最大的特点，也是最大的难点。每一个物业都只能去改造它、适应它，针对性地衡量留下来什么、更新什么。此外，城市更新还是一个非常本土化的行业，运营商既要懂城市总体规划，又要与规划局等政府部门、手持物业资源的企业等各方打交道。靠原有的开发商转变思维模式或重新搭建团队来完成以上这些并不现实，也几乎不可能实现。

当华平与创邑相遇

Q：从有意向投资到最终对创邑进行股权投资，这个过程顺利吗？

吴凯盈：创邑是城市更新领域的先行者，目前在上海管理30多个项目。我们与创邑的合作非常顺利，基本上一拍即合。当时创邑最大的困惑在于依然主要靠二房东项目体现价值，这种项目的最大受益者往往是业主而非自己。华平从过往投资的7天连锁酒店、魔方公寓等二房东模式切入，与创邑分享面对业主、规模化等方面的经验，并鼓励创邑用轻重结合的方式做城市更新，一方面继续扩大二房东项目规模，另一方面向自持物业项目拓展。自持项目能够让创邑更放心地投入资源优化业务，从而可以将招商资源、改造资源等集中在几个大项目上，有机会用较少的项目撬动更大的资本。

创邑目前在上海管理30多个项目

Q：创邑哪一方面最吸引你？

吴凯盈：华平在寻找新行业机会的时候，往往会把行业中的企业都拜访一遍，一方面接触企业、管理团队，另一方面也反复论证自己的想法是否正确。刚一接触创邑这个团队，我们就认为他们的mindset（思维模式）很了不起。虽然创邑的发展速度不是行业中最快的，但是它天生就有对美、对文化和创新的追求，这是一种不可复制的情怀。如果城市更新只是硬件上的改动，没有特色，没有照顾好各方包括政府、业主、用户和消费者的利益和需求，那么这个项目很难成功。城市更新的本质是将文化与商业有效结合。

Q：华平为创邑的发展提供了哪些支持？

吴凯盈：在过去一年中，华平帮助创邑从零开始搭建了一整套重资产投资框架。由于重资产价格很高，往往少则几亿多则几十亿，因此无论是对投资前线团队还是对中后台融资、法务等职能部门都有很高的要求。目前，华平已经为创邑成功引荐了多位核心团队成员。双方团队始终在紧密合作，比如在筛选重资产标的过程中，华平会从投资角度评价一个项目，而创邑则会从定位、改造等角度考量，通过双方不断碰撞思路来最终做出决策。

除了这种针对性支持，华平对所有被投企业还有全方位的能力输出，还会共享工具箱中各项资源，如IT、财务、人力、公关等等。由于华平在很多行业、多个领域都走过“募、投、管、退” 全周期，因此在如何与被投企业磨合、创造更大价值方面积累了丰富经验。此外，华平的被投企业涉及各个细分行业，让它们彼此认识、了解、合作，本身也是一种优势的加持。

愚园路公共艺术装置

因为扎实，所以前瞻

Q：目前，华平被投企业涉及工业地产、长租公寓、城市更新、资产管理等多个房地产细分领域，整体投资逻辑是什么？

吴凯盈：华平在房地产领域的前瞻性布局绝对不是“赌”，进入路径与投资结构的前提是充分考虑行业机会，并且全力避免行业风险。相比于其他较为活跃的市场参与者，华平的优势是更懂企业、更理解管理团队，能够从PE角度更灵活地投资、整合资源，表现之一就是多国家打法。无论是亚太地区最大物流地产平台ESR、ARA资产管理公司还是数据中心平台PDG，华平旗下的多个被投企业都已将业务延伸至多个国家。这种跨地域、覆盖多国的业务模式具有风险分摊等多个优势，同时也建立起了较高壁垒。

Q：过去十五年，华平在房地产领域投资了三十五家企业，其中三分之二都顺利完成了退出，这其中的关键是什么？

吴凯盈：作为华平投资团队的一员，真的很幸运。相比于其他境外基金，华平在中国的整体投入非常稳定，不会因为金融危机、周期性等原因撤资，投资金额每年持续上涨。华平现任联席CEO纪杰（CharlesR. Kaye）曾于1994年至1999年在香港居住，亲手开拓和建立了亚洲业务。正是因为这样，华平内部早已形成了一种共识与默契，那就是不需要向美国总部强调中国存在的商业机遇，他们和LP始终支持华平在中国的布局与投入。目前，华平中国合伙人的平均任职期限为13年，彼此都非常熟悉，内部流程也非常顺畅。当根基稳了，团队就很容易去做新尝试，整体业务也会越来越成熟。