2018，重庆的机会在哪里？

编者按：本文来自微信公众号“米宅米宅”（ID：mizhaimizhai），作者：大白，36氪经授权转载。

对于房产投资客来说，重庆是一座来了就不想走的准一线城市。

1、重庆是“新一线”城市中，唯一不限购的城市。

2、相比热点二线城市们，重庆的信贷还有优势。

3、重庆基础设施很贵，地铁（轻轨）便捷，未来还有很大的提升预期。

4、重庆按套内面积卖，放眼全国 ，重庆房价是洼地。

5、重庆将调控加码，限购升级是大概率。

重庆的魔力

重庆大的无边无际，本质上是一个省。省会就是主城区，再加周边几十个区县。

2017年重庆人口统计是3000万，很多人质疑这是加上周边县城的。但实际情况是，郊县人口大量涌入主城区，就像是四川各地人口涌入成都。

重庆地形很特别，城市由两条江和几条山脉切割得比较支离破碎，不能像平原城市那样环状发展。

因此，桥梁和隧道决定了区域房地产的价值。

我们看下面这张图，两江交汇的地方就是渝中半岛，在歌乐山和南山两条山脉线以内就是重庆的主城区。

图片来源于重庆新一线

一个城市的轨道建设决定了一个城市的区域地位、城市规模。  

截至2017年12月，重庆轨道交通运营线路共有6条，1、2、3、5、6、10号线，线网覆盖重庆主城区全域，里程总长度位居中国第六位、中西部第一位。

2018年还将开通一个环线，环线是重庆市唯一的闭合环形线路，线路全长50.3公里，沿途共33个站点，其中13个为换乘站点。

至2020年，重庆市将形成轨道交通1号线、2号线、3号线、4号线、5号线、6号线、9号线、10号线和环线9条线路为主的轨道交通网络，跨越322公里，可通达主城9大城区，预计运营里程近500公里；将连接两个城市中心及六个城市副中心，以及江北机场，江北、上桥、沙坪坝及菜园坝铁路客运站，朝天门码头等主要交通枢纽以及城市各类主要的活动中心、居住区、工业区、高新技术开发区、文教区、旅游区等，形成高效衔接、快慢组合的大都市区轨道交通一体化网络，推动大都市区一体化发展。

重庆现在的拥堵是因为轨交线路多是单打独斗，没有形成立体的网络，那我们从这张图上可以看到，这就是重庆十七线一环远景线网规划。

那我们细化一点呢，可以看到渝北核心以及照母山轨交规划略高于其它片区之外，整体还是比较均衡的。

当然这是2050年的轨道规划，将来还有很大的调整空间，我们之所以单独拿出来说，因为它可以反映出近三年政府方向和开发热点，对预判区域价值是很好的参照物。

所以最后，你会看到核心的地方在这里。

• 渝中有9条线

• 北区核心11条

• 再往北照母山礼嘉9条

• 再往北的悦来—中央公园7条

• 蔡家5条

• 龙兴4条，4号通江北，8号通茶园，14号线通弹子石，快轨K1通大坪

• 沙坪坝，目前沙坪垻堵车严重，只有一条开通，未来另外四条开通，虽有缓解，但还是堵。

• 大学城有六条，基本上大学城和三北的联通

• 九龙坡西站开通了，没地铁还不行，未来有8条

• 南坪片区有五条

• 茶园，看起来有点绕，也有五条

• 巴南，有六条，有意思的是为了巴南11号线两次过长江，真舍得。

总的来说呢，北部片区有惊喜，但总体还是均衡的，可以说，有地铁的地方，其区域价值都将得到提升。

我们再来看外部交通情况。

至2020年，重庆市将开工建设渝湘、渝昆、渝西、兰渝、成渝中线、渝汉等6条约1400公里高铁。最终实现重庆至成都1小时到达，至贵阳2小时，至西安、昆明、武汉、长沙4小时到达，至广州6小时以内到达，至北京、上海8小时到达。

我们看到随着重庆西站的落成，重庆成为米字型高铁中心，还有一大四小的机场建设，这些都为未来5-10年重庆虹吸500万人口做准备。

价值体系紊乱进入无中心二环时代

据锐理数据统计，2017年土地市场量价齐涨，楼面价达4631元/㎡。

相交2016年，17年成交土地体量涨幅20%；楼面价同比增长46%，连续两年涨幅超过 40%。

从成交楼面价排名TOP10看，有6宗地位于两江新区，分别在悦来、大竹林、礼嘉。 

所以我们会发现重庆的房产开发已经进入了二环时代，核心区已经没有多少开发空间，随着外环地价和房价的上升，一环内资产的价格也将随之上升。

西永、龙兴、李家沱、茶园位列成交宗数前三，其中西永、李家沱和中央公园更是可建规模超200万方，表明重庆开启全面外拓时代。

所以，核心区域地稀价高，土地外延主城二环，形成“北-南-西”三角鼎立发展格局。

以上是土地市场的表现，那房地产市场基本面是怎么样呢？

2017年重庆主城区商品房市场表现“量价齐升”， 供应2549万方，环比上升14%；成交3517万方， 环比上升28%；成交均价8828元/㎡，环比上涨22%。

2017年重庆主城区商品房，第四季度供应加大；成交保持高位，成交均价年中达峰值；存量逐月减小。

北区市场热度不减，各区域房价分化明显，最大价差达一倍。

2017年重庆主城区各区商品房成交量排名前三依次是两江新区、渝北区、九龙坡区，其中渝中区成交均价继续占据高位，这与渝中区区域成熟、土地稀缺等因素必不可分；

两江新区照母山、礼嘉、中央公园成交量占据主力，而九龙坡区主要以杨家坪、凤天路、二郎区域占据主力，南岸区则主要以弹子石、茶园组团为主；

渝中区房价领先平均水平52%，两江新区房价领先平均水平25%；

2017年高层市场刚需产品供应不足，大平层产品井喷，导致高层市场成交量涨幅仅5%，但成交价涨幅高达29%。

2017年重庆主城区各区高层成交量排名靠前的依次是渝北区、巴南区、南岸区，两江新区、九龙坡区，全年成交了均在200万㎡以上；

渝中区成交均价继续占据高位，这与渝中区区域成熟、土地稀缺、以及大平层产品集中等因素必不可分；

商品房市场表现供不应求，量价创历史新高；北区成交排名靠前，城市向北热度不减。

各区域房价分化明显，最大价差达一倍。

总之，我们看到重庆全面进入中心二环新区时代。

是真调控还是去库存？

2017年出台了一系列住房限售，土地及预售限价、信贷收紧、三无人员征房产税等调控政策，还有限售政策以及叠加土拍收紧、供应结构优化、市场监管严格等等力度超前。 

信贷政策在不断收紧，五大行提高房贷基准利率，购房成本增加。

以上都是我们对重庆大势进行了分享。接下来我们聊聊重庆楼市现在还有什么机会。

重庆目前的楼市现状

现在在重庆看房子，大家都会有一个问题就是，重庆市场短期的空间还有多大？

我们知道重庆从2016年10月开始，到我们三月底到重庆调研的时候，已经连续涨了18个月了。尤其是两滨一嘴，渝北的新区等。

那么我们该如何判断重庆楼市的走势？  

放眼望去，渝中区、渝北区、江北区、九龙坡、沙坪坝、南岸区、大渡口和巴南区都有属于自己的中心商圈。

可以说，重庆处处皆是中心，也可以说：重庆是一座无中心概念的城市！

所以我们按区介绍。

➤江北区

历史悠久，商业发达。

现在核心区在观音桥商圈，是重庆所有小仙女儿的最喜欢的地方。另外北滨一路二路依托江北嘴CBD，是重庆新的商贸金融、金融产业中心。

江北的热点板块是江北嘴中央商务区和高端生活区；

为避免出现缺少商业配套而出现的空城现象，江北嘴规划了大体量的商业配套。未来1-3年，该区域内将陆续建设超100万方的大型商业设施以及文化旅游项目。

2018年江北嘴金融中心和江北嘴商业中心将全面呈现。

我们说几个典型的目前在售的楼盘：

中铁建西派城，精装大平层，上次开盘21000-22000，最近要开一栋楼，200多套，44F，比上次涨1000元，面积是套内130-160左右。

恒大中央广场，新鸥鹏教育城，卖完了。

保利观澜，在售3期，月底推出260套房，均价18000-20000精装；最低首付50%，三无人员具备1、国央企、2、上市公司、3负债低，流水大，三者具备其一即可。

紫御江山，最近开一栋楼，300套，99、88、115，精装，3T8户，套内均价22000-30000，标准CEO。目前再排卡，销售中心需要甄别购买能力。

我们的感觉的价格贵，买到的几率高。对待三无人员最友好。

我们会看到重庆向北，江北区一路向上的趋势非常明显。

因为重庆一路向北，所有就有了渝北。

➤渝北区

渝北区作为重庆GDP排名第一，地势平坦，土地面积最大的主城区。

片区内有机场、高铁站，还有两江新区的很多产业园。

1、照母山板块

照母山是整个两江新区的核心区，也是最早开发的区域，目前已经进入到尾声。

目前在售的项目有恒大御府、恒大世纪城，恒大照母山、世贸珺悦府。

片区内高层15000元/㎡，洋房17000-22000元/㎡。

照母山从不被人知到重庆首席居住区， 凭借区位优势、富人区定位的圈层优势，照母山正在成为重庆下一个城市中心。

不过，雄心勃勃的照母山，却始终难掩一个事实：除了零星社区商业以外，具备辐射、带动力的大型商业还是一片空白。

整个照母山的商业配套，基本上都是围绕在金州大道两侧，以金科时代中心和约克郡为轴心，进行的一个带状分布的商业带。

我对照母山的看法是重庆土著看好渝北方向，民间的说法是北部是富人区，而且本地人好面子，哪怕只是买个普通高层，也觉得自己进入了那个圈子。

对于投资如果新开楼盘套内单价15000元/平以内可以入。

2、悦来板块

城市界面整洁有序，与蔡家版块隔江相望。高层在13000-14000，洋房17000左右

3、中央公园

中央公园资源稀缺，居住环境相当不错，纯正的中央公园主要是三个楼盘组成——金茂、鲁能、香港置地，以及其它附属楼盘。

这个片区最早进驻的开发商是鹏润当时拿地楼面价1736元每平米。

最近一次拿地是2017年3月，雅居乐进驻，拿地价直接到了9352元。

我们会看到楼面价开始翻翻，2017年更为凶猛。

悦来-中央公园其实算一个板块，片区内的容积率都很低，基本在2.5之下，所以产品普遍以小高、洋房、别墅为主。而早期低价地出货时间已长，刚需产品越来越少。后期高价地入市，预计价格将拉升。

它们的市场表现也是类似的，基本上都是热点楼盘，排号都需要找关系，公开摇号，关系户先得。

4、礼嘉

其实是大竹林组团的延续。

随着照母山和大竹林开发接近尾声，礼嘉成为2017以来最热的版块。

2017年，礼嘉片区拿下了数块楼面价超过11500的地块，并只能进行现房限售。

整个片区内在售项目很少，大平层 19000—22000元/㎡，清水；高层套内均价17000-18000左右。

房源抢手，很难买到。

5、蔡家

目前还处在前期无序开发阶段，缺乏统一规划。 片区内有轻轨6号线，规划有10号线和13号线。

片区高层价格清水套内11000-12000左右，洋房14000左右。

总结一下：

1、政府限价下，渝北区一二手基本无倒挂现象。

2、现在有一种观点是重庆向北或许会因为城市主政人的改变而有变化。但我们总体看下来的感受是，目前应该是板块的轮动，而不是城市发展方向和片区定位的变化。

➤巴南区

接下来看我们看一下巴南区，它是相对偏远的一个区，北边连接南岸区，这个区最大的特点是拥有丰富的旅游资源和人文资源，好山好水好风光，房价相对便宜。

现在有两个核心商圈：李家沱和鱼洞商圈，还有一个新区是龙洲湾，我们的判断是巴南区会有比较好的发展，从17年的土拍看，土地价格和土拍数量量价齐升，在楼市上李家沱和龙洲湾都算是比较有潜力的区域。

1、李家沱

李家沱是巴南区政府进行更新改造的重点片区，未来属于主城南。

西与九龙坡区 、大渡口区隔江相望，北与南岸区接壤，交通便捷。城镇户籍人口15万人左右。

现阶段除已建成的融汇半岛、恒大城等小区外，这个片区主要处在中期开发建设中，但地都有主了。

目前李家沱版块入驻的房企已经超过了30家。有融汇、协信、旭辉等。2017年，华润、中建、碧桂园等也都进驻到这个板块。

比较有代表的项目是千江凌云，这个项目是碧桂园、金科、旭辉三家开发商开发，700亩占地，分五期开发，洋房均价11000-12000；高层3T8均价9200-9500。

华润澜山望，占地300亩，计划4月初开盘推出9栋洋房，上次均价9500-11000。预计下半年推高层。

2、龙洲湾

因为重庆主城二环时代到来，龙洲湾成为主城南部拓展重点区域，同时也是巴南区打造中央文化休闲活动区的核心区域。龙洲湾距解放碑只有12公里，规划人口46万人。

在轨道3号线通车、巴滨路通车后，南重庆的人气越来越旺。

我们在前面土地交易数据已经说到去年重庆土地主要集中在两江新区和巴南区，其中巴南区成交23宗。

从2013年起至今，龙洲湾进驻的开发商有万达、中铁、招商、中交、旭辉、联发、荣盛、蓝光、融汇、佳兆业、阳光100、融创、珠江、恒大、远洋、保利、华宇、协信等。

图片来源于锐理数据

从2016年周边建面6000元/㎡，到2017年建面7500元/㎡，再到现在的约8500元/㎡的房价。我们可以预期到2018年下半年这个片区新房的价格。

片区代表的项目有：

联发龙洲湾1号，分两期，现在是二期，很快要开400套高层，3T8，价格是9000，带车位。首开7600元，上一次8500元（带车位），周边8500-9000。

➤沙坪坝区

是重庆学府大区，也拥有西部地区最大的综合交通枢纽重庆西站。但是受制于嘉陵江和歌乐山山脉的阻隔，所以沙坪坝的新区是穿越了歌乐山山脉的大学城和西永商圈。

1、大学城

大学城已经发展了十年了，主要围绕几个大学建设，我们的感受是片区相对重庆主城是独立，目前片区内除少量楼盘尾盘外，基本都进入交房或已交房状态。

目前在售的有三个项目。

恒大未来城，14年拿地，规划有别墅、洋房、高层。目前在售高层，计划四月中旬开两栋300套房源，11500-12000套内精装，70-90户型区间。

启迪协信城立方，11年拿地。目前最后两栋洋房，本次开60套，排卡200组，价格在上次11000-12000的基础上微调，我们的感受应该是买不到房子的。还有60套计划下个月开，这个盘就结束了。

富力城天禧， 这个项目已经开发了十年了，有3000多亩，配套有学校和商业。本次销售洋房48套，面积105-118平米，排了50多个号。高层300套，面积66-90平米，排了400个号。基本上买到的可能性还是有的。

2、西永商圈

西永商圈在经历了大约四五年的不温不火之后，在去年有五六个品牌开发商拿地，所以这个片区还会有三年的集中大开大建的时间。

虽然这个片区距离主城区更近，翻过山就到了，但其实这个片区空地还有很多，片区内开发进度层次不齐。有的已经交房、有的还是空地，有的虽然拿地了，但是还没开始动。不过片区内的轨交线规划很密集，有五条轨交线，已经开通的有一条，2019年开通一条2020年再开通一条。

这个片区承载这整个西部新城商业、商务配套，所以各大项目都配备大体量商业，比如龙湖、恒大、融创万达城等等。

目前这个片区的高层套内均价11000左右、洋房套内均价13000元/㎡。

虽然西部新城有一带一路大的国家战略做后盾，也引进的电子、信息等产业，但明显感到西部新城区发展要滞后主城三年。

可以明显感受西部新城的开发热度不高，大约是起步时间已经有十年了，没有集中爆发期，所以这个西部新城的房价涨幅也一直落后主城区的速度和幅度。

总的来说，整个西部新城板块项目体量大，产品丰富，每个项目都是别墅、洋房、产品组合，整体容积率都不高。

另外片区在售房源和存量不多，虽然热度不如两江新区，但购买难度并不低。

我们对这个片区的基本判断是，价格优势也只是相对的，并不明显，短期内一定是有涨幅的，但我们不推荐。因为翻越一座山，割裂了它和重庆主城的联系，注定了这个片区永远只能是外围地缘市场。

➤南岸区

整体产业特征不明确，受地貌的影响，在长江南山之间，所以南岸区穿过南山做了一个茶园新区。

南岸区其实可以分四个板块，弹子石板块、南滨路板块、融侨半岛板块以及茶园新区板块。

1、弹子石板块

弹子石是交通通达性最好，再一个因为洋人街1000亩地的拆迁，所以我们对弹子石这个片区在售的新房和二手房很看好，这也就是为什么我们重庆考察的第一篇文章重点说了长嘉汇的开盘。

2、南滨路板块

是传统江景豪宅区是两江四岸的重点构成部分，片区内基本已无什么在售房源了。在售高层住宅产品均价在22000。

片区内在售的最大项目是金辉御江府，整个项目3000亩地，只剩下最后一块地，预计6月开，以大平层洋房和别墅为主。

目前在售的组团，还剩最后一栋高层，四梯十户，价格20000-24000，精装。套内66-142平，43层，一共400多套房子。预计四月开。

另外还有阳光100喜马拉雅，剩余五套，220平起，单价价格30000起。

3、融侨板块

融侨已经开发了十年了，基本结束了，片区成熟，有学区。

4、茶园新区

它是离主城核心区最近的新兴区域。规划有四隧道两轻轨和一东站（重庆东站也确定在茶园）。总的来说，交通状况好过西永。

2017年1-11月，在重庆楼市组团排名中，茶园在成交金额、套数方面夺得第二名，仅次于照母山。

2017年茶园楼面均价实现了同样实现跨越式增长 。

目前入驻茶园房企已超30家。前期品牌开发商较少，但是2017年以后，成交的7宗地，有6宗被大型品牌房企拿下，比如金科、保利、融创、碧桂园、东原、奥园、远洋、中铁、荣盛等，这几家房企除金科很早就布局茶园之外，其它均属第一次进入，且多为低容积率住宅用地。

目前在售的主要有五个项目：

保利堂悦，刘家坪轨道站旁，容积率1.44。小高层、洋房、叠拼。刚开了一栋洋房，40套，排号600个号，价格是13000-14000。随后还会再开一栋叠墅套内约116-130㎡新中式大院叠墅产品，赠送率高，价格从13000-19000；

荣盛华府，分三期，洋房、洋楼、别墅，洋房13500；洋楼的价格和洋房的价格会持平，因为限价的原因，洋楼和洋房没有价差；容积率1.5，户型套内110-120；

融创江南荣福，住宅卖完了，洋房13000，高层11000；

恒大同景国际城，3000多亩，卖完了，只剩下洋房底跃，面积是227平米，边户210万，中间户190万；

金科珀翠园，距离地铁口很远。项目规划700亩，现在首期，高层70-80，均价13500；  洋房80-90，均价15500；

我们的感受是目前这个片区房子非常难买，现在这个片区有房子卖的项目不多，高层很少，别墅为主。

➤渝中区

它是巴渝文化发源地。处长江和嘉陵江交汇处，两江环抱、形似半岛。我们第一天也是住在渝中区的，显然渝中区的解放碑中心商圈是整个重庆CBD的极核区，担任着商务、商贸双重功能，是重庆经济、商贸和金融中心。

可是我们也明显的感觉到，因为城市产业的不断分散和外迁，那么渝中的解放碑现在更像是一个旅游中心。

那么渝中有两个新的板块，大坪、 化龙桥。其中大坪有龙湖的时代天街，化龙桥的重庆天地会形成区域级的商业中心。

我们在前面也提到重庆的地形决定了轨交对地段价值的影响，渝中虽然不断的在外迁产业，但是它的枢纽位置决定了渝中将在未来城市轨交不断开通，中心的地位不断加强，房产价值将不断提升。

➤九龙坡区

中心商圈是杨家坪商圈。区域内比如二郎、彩云湖、九龙坡，是距离市中心最近且还有大面积干净土地的板块，目前看算是重庆整体涨一圈之后最有价值的片区了，特别是对于长线持有的。

九龙坡的新区是华岩新城。

1、华岩新城

华岩新城2013、2014年开始，最火热的是去年，金科、城投、联发、金地、北京城建都进入该片区拿地。另外恒大和保利分别收购本地两家企业的项目也进入该片区。

目前的发展态势是由南向北的顺序进行。

片区内洋房均价11000-12000，高层9000左右（套内）。

比如保利金香槟，本次推出16套洋房，均价11000-12000。高层9000左右，计划6月份开。

北京城建龙熙台，目前还有十几套套别墅房源在售，预计2018年12月31日交房，套内187-225㎡，总价250-360万/套。另外4月底将推洋房，套内面积99-118㎡，1梯2户、五层、退台，之前单价11000，本次计划12000。

虽然我们对这个片区长线看好，但我们并没有找到合适的项目。

总的来说，重庆已经进入小步快跑，开盘清盘，没有存量的阶段，几乎没有销售中心是有房源，你直接可以下定的，除了个别项目别墅和一楼或顶复洋房，特别是刚需、刚改类房源几乎为零。

2018年机会在哪里？

重庆是一个对于房产投资客来说，来了就不想走的准一线城市。        

1、不限购，但距离限购升级不久了。  

2、外地人，无贷款记录，有国央企、上市公司等6个月社保，年龄在55岁以内，基本可以正常首贷。

3、重庆银行评估普遍评不足，评估价一般是市场价的85折到9折。

4、三无人员买二手房，首套按揭可以贷评估价7成，二套可以贷评估价6成。

5、三无人员买新房首套普通要3-4成，二套4-5成，利率上浮15-20%。

6、外地三无有房产税。房产税随人不随房，不是终身。房产税为交易中心核算价的千分之五。核算价是市场成交价的7成，基本可忽略。

7、不建议买建面超过15455元/㎡的房产投资，因为豪宅税随房不随人。

对于2018年的机会点：

1、 从2016年下半年开始重庆楼市基本已经普涨一轮了，2018年并没有普遍的洼地机会。 

2、 因为价值的回归，首推两江四岸次新房，因此需要花费相应的时间去看二手。

3、 从目前调控政策的趋势看，6月份有可能重庆会出限购政策，主要是针对三无，所以还想入手重庆的时间不多了，如果没时间看二手房，可以沿地铁线优先考虑非热点区域的10000左右的盘，长线都是不错的选择。

4、 我们的经验是，现阶段在重庆看房一定要随身带好身份证、征信报告、银行流水等，因为重庆现在流行晚上悄悄的开盘。

5、  对于本地刚需或刚改，我们预测年底前重庆还会有30%以上空间，所以只要买的早价格都很好。