定了！超大特大城市落户规模大幅增加，三四线还有机会吗？

编者按：本文来自微信公众号：地产情报站（ID：dichanqbz），36氪经授权转载。

4月8日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，要求积极推动已在城镇就业的农业转移人口落户。受此政策影响，全国数百城市户籍制度将陆续开放或放松。

城镇化大规模推进，将为城市带来新鲜的血液和活力，无论是Ⅰ型、Ⅱ型城市，还是超大特大城市，大量人口涌入将会给正在回暖的楼市带来怎样的变化？

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在这份可谓是城镇化进程“风向标”的文件中强调，继续加大户籍制度改革力度，提及了三类城市城镇化推进的思路。

即：在此前城区常住人口100 万以下的中小城市和小城镇已陆续取消落户限制的基础上，城区常住人口100 万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；

城区常住人口300 万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制；

类似北京、上海、深圳等超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

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城镇化推进的步调，过去的说法和这一次的方向有比较大的出入，即关于“超大特大城市”人口规模界定。

以往的文件中提及，“有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”，而此次提出“超大特大城市要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模”。

特大城市的积分落户提了近十年。以北京为例，2018年十月份公布了积分落户名单，在12万申请者中按照分数从高到低数下来，6019名幸运儿盼了十年终于成功上岸，对应的最低分值为90.75分。

在北京积分落户的细则中可以看到，影响分数高低的包括合法稳定就业、合法稳定住所、教育背景、职住区域、创新创业、纳税、年龄、荣誉与表彰、守法记录等9项积分指标，申请人需经过系统注册、关联单位、积分填报、确认提交、数据比对、查看初核结果、复查及现场审核、发布及公示这8个环节完成申报工作。

而“大幅增加落户规模”后，无论是每项指标的得分高低、申报环节的难易程度、以及每年给定的落户指标（2018年落户指标为6000人）数量，都可能被放宽！

其中特别提及，确保社保缴纳年限和居住年限分数占积分落户的主要比例，这意味着，在北京缴税年限越长、居住年限越长的骨灰级北漂，其获得北京积分落户名额的几率将大幅增加。

目前国内有多少符合超大特大城市的规模的城市？

根据国务院《关于调整城市规模划分标准的通知》，城区常住人口达到1000万、500万、300万和100万是划分城市规模的四个重要数据。超大特大城市即城区常住人口超过500万的城市。

为了数据更为准确（虽有滞后），我们沿用了住房和城乡建设部2019年1月24日发布的《2017年城市建设统计年鉴》，超过500万人口的城市包括郑州、哈尔滨、汕头、杭州、北京、上海等14座城市。当然我们不排除很多城市在2018年抢人大战后也顺利进阶到这一梯队，但按照这最近一次官方统计数据显示，至少14座城市在此之列。

前文我们曾提过，经过2018年一轮抢人大战后，西安等城市都涌入了大量人口，随之而来的是城市新房、二手房价格也水涨船高。

此外，根据城市建设统计年鉴数据显示，我国300-500万人口城市有17个，100万到300万人口的城市有195个。按照此次“城区常住人口100 万—300万的Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；城区常住人口300 万—500万的Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制”的要求，这212座城市也都将全面放开或放宽落户条件。

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数据显示，目前，全国现有城市住房为220亿至240亿平方米，大量人口涌入城市，再加上独居家庭的迅速增加以及改善的需求，住房供给缺口很大，供需关系的改变从而推动房价的上涨。这是城镇化发展过程中不可避免的现象，同时这也是房价上涨的主要动力。

与此同时，随着我国城镇化建设的推进，人口进城带来的不光是住房需求，还有配套的公共服务设施、教育、医疗、绿化面积等等多维度的需求，而无论建设房子还是建设绿地，必然产生大量的土地需求，大面积的土地占用会使得其价格上升，土地价格的上涨也将推动了房价的上涨。

是不是我们提到的上述200余个城市都会在城镇化进程中房价上涨？

当然不是，从趋势上看，房价的确有可能会因为城镇化率的提高而出现上涨，但如同2018年二线城市抢人大战一样，一些热点城市会在这一过程中更凸显其吸引力，从而加速人口的聚集。

举个例子，为了方便子女上学，A想要将户口迁入自己所在的河北省某城市落户，在户籍限制时他选择的范围仅仅是离老家最近的50-100万人口的安国或定州，而如今政策开放后，他甚至可以举家落户省会石家庄，享受省会更优质的教育资源。

城镇化就是人口朝着城市聚集的过程。可见，城市放宽户籍限制后，会给人更多的选择空间，而假设所有落户申请的难度都几近一个水平线时，大家做出这个选择时就会更关注这个城市及城市附属资源的含金量，尽量往上“够一够”，以求对自己和家人利益最大化。

因此，极有可能出现大量人口扎堆热点城市，而缺少吸引力的三四线小城则可能在这次城镇化进程中不占优势，当然房价也可能因为人口数量的减少以及缺乏过硬产业支持，从而导致房价变化维持不动甚至遇冷降价。

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最后，还是说说业内人士对于房价的两种主流看法。

第一种：房价，短期看金融，中期看土地，长期看人口。

第二种：房价，短期看政策，中期看政策，长期还是看政策。

前一种更倾向于市场为主导的房地产市场变化，后一种更倾向于政策干预下的房地产走势。

事实上，在我国国情下，这两种论调相辅相成，并不矛盾。政策出台影响金融、影响土地供应，当然，也影响人口的流入流出。

如今，政策和人口一起来袭，涌向城市。房价，也将因为这些新的推力，产生不同的化学反应。