产城融合探索城市开发空间价值，科技创新战略助力地产市场复苏

7月20日，《城市开发空间价值的探索》报告发布会暨2020西安上半年商业地产市场洞察分享在曲江创意谷举办。

本次发布会由世邦魏理仕与曲江创意谷携手举办，并得到了西安市投资合作局、西安市曲江管委会投资服务局等单位的特别支持。会上，开发商、运营商、品牌商、服务商就西安商业地产及楼宇经济发展进行了分享与交流。

会上，西安市曲江管委会投资服务局局长王一凡先生发表致辞，为未来城市开发空间在西安的发展做出美好期许，西安万科商业运营管理有限公司总经理卢嘉先生也针对打造“一带一路”文化枢纽，建设具有历史文化特色的国际化大都市做出展望。

世邦魏理仕正式发布《城市开发空间价值的探索》报告，聚焦城市规划、以及西安城市空间开发现状与价值提升，提出“未来城市”概念。期冀助力政府、投资者、租户方与专业服务机构等市场各方把握新时代下的机遇。

此外，2020上半年西安房地产市场回顾发布也获得全场瞩目，世邦魏理仕分享了对办公楼、零售物业以及投资市场的现状分析及趋势展望。

世邦魏理仕西安分公司总经理李健表示：“正值西安分公司开业一年之际，世邦魏理仕作为一家全球专业的商业地产服务和投资公司，将会一如既往的依托全球资源和平台优势，围绕重点产业，聚焦产业链招商，不断创新方式，和西安各级政府及开发商们高效互动协作，为西安现代产业体系的建立，经济高质量发展贡献自身的力量。”

产城融合，西安探索开发空间价值

城市化进程的加快推动城市产业转移，核心产业链由传统工业向现代服务业升级，因而人力资本成为驱动生产的核心要素。然而，受制于交通、人力等成本，经济活动随离开城市核心区半径的增加而减少。因此，推动现代服务业重塑城市外围与核心的关系，在核心区功能优化升级的同时塑造“多中心“化的城市全新格局，最终有效利用可开发土地资源以匹配未来城市发展方向至关重要。

世邦魏理仕认为，未来城市开发将“以人为导向”，实现城市生产与生态的平衡。“解构主义”方法论中城市核心区价值被定义为承载交流与交际的空间生产力，引致公共配套空间价值凸显。世邦魏理仕研究并提出城市公共配套空间对于生产率提升的模型，认为城市中生产率与单位个体GDP成正比、与单位个体活动半径成反比，因此公共配套空间的规划亟需考虑其辐射范围，条带状的线性空间或者旧改中点缀式的空间形式，比传统广场式的集中空间（纽约中央公园）更具经济效率。

世邦魏理仕华西区战略顾问部主管何乐晔表示：“2020年上半年，西安加快构建‘6+5+6+1’现代产业体系，‘文化+’战略助力城市新区开发。在产业提速发展的同时，城市不断寻求产业与城市的融合发展，这一前瞻性议题或成为驱动未来城市可持续化发展的核心。世邦魏理仕将以专业视角，整合全球资源，助力西安新区开发、城市更新，实现可开发空间经济价值最大化。从曲江新区的‘文旅融合’，到高新区、西咸新区的产业优化升级，西安未来可期。”

2020年上半年西安商业地产市场整体趋势

2020年上半年，西安继续在科技创新领域发力。今年1-5月西安高技术产业投资额同比增长93.7%，3月获批建设“国家新一代人工智能创新发展试验区”，6月全面启动创建首个国家级硬科技创新示范区。科技创新助力西安经济回暖，生产生活加速恢复。2020年上半年，西安优质写字楼市场租赁需求逐步复苏，科技新媒体行业保持活跃，其中，在线教育企业积极扩租；优质零售物业市场 餐饮品牌更迭加快，首店经济保持活力；投资市场办公物业仍是投资重点，自用需求占比高。

优质写字楼市场

新增供应：11.0万平方米

净吸纳量：1.9万平方米

空置率：34.9%

租金报价：87.0人民币/月/平方米

2020年上半年，西安录得2个新增项目入市，分别是正尚国际金融中心C座和D座，总计11万平方米。随着疫情逐渐稳定，租赁市场活跃度回升，高品质的甲级写字楼成为更多优质企业的首选，二季度录得甲级写字楼净吸纳量3.6万平方米。但乙级写字楼则录得较多来自商贸类、非传统金融类中小企业的退租案例。受此影响，二季度全市写字楼净吸纳量1.0万平方米，空置率环比小幅下降0.1个百分点，至34.9%。受小业主降租的影响，季末全市优质写字楼租金报价同样本环比下降0.5%，录得每月每平方米87.0元。

需求方面，科技新媒体（39.8%）、房地产（19.7%）和商务服务（12.8%）是上半年西安写字楼市场的主要需求来源。其中，以猿辅导、作业帮、学而思线上为代表的在线教育行业持续活跃，在二季度录得大规模新增和扩租交易，承租面积多在1000平方米以上，租赁位置集中在高新和市中心。房地产行业和商务服务行业的租赁需求主要集中在高新和城北，一季度以搬迁升级类需求居多，二季度新设立需求明显增加。总体来看，高新和市中心是西安写字楼租赁的热门区域，城北也是较为活跃的成交板块。

下半年，预计将有17万平方米的新增供应入市，主要位于高新和城北。伴随经济和市场情绪逐步稳定，租赁需求将持续回暖，特别是在线教育类企业需求持续旺盛，将成为未来主要的需求方之一。

CBRE西安顾问及交易服务 | 办公楼部主管孙奇表示：“基于疫情防控形势良好，且一季度潜在租户的租赁需求在二季度得到释放，二季度甲级写字楼净吸纳量环比明显提升。通过进一步分析，二季度甲级写字楼净吸纳量主要是在线教育行业的持续扩张：如猿辅导在中晶的扩租，网易有道在新长安广场的扩租；金融科技行业的发力：如农行研发中心在国寿金融中心大面积租赁，以及基建和房地产行业的新租。宏观来看，西安写字楼去化速度、租金承压仍然较大，但对于交通便利、配套完善、开发商背景为国企或上市公司、且租户行业配比较为良好的办公物业，上半年虽面临疫情下的企业退租、缩租风险，但整体表现坚挺。开发商在下半年更应关注自身物业服务品质的提升、租户行业配比的调整和灵活的租赁策略。”

优质零售物业市场

新增供应：0平方米

净吸纳量：-30.6万平方米

空置率：7.0%

首层平均租金：274.8人民币/月/平方米

2020年上半年，西安零售物业市场无新增供应入市。世纪金花-珠江时代广场店于二季度闭店，二季度末全市零售物业总体量581万平方米。餐饮类、儿童服务类品牌受疫情影响大，退租比例较高。同时民生百货部分门店进行大规模调整。基于以上原因，二季度全市优质零售净吸纳量-24.5万平方米。季末零售物业空置率环比上升2.9个百分点至7.0%。受个别商场更新首层品牌和业态并相应调整租金的影响，季末录得购物中心首层平均租金每月每平方米274.8元，同样本比环比下降1.6%。

需求方面，餐饮业态品牌更迭加快，以海底捞、喜茶、奈雪为代表的连锁餐饮品牌持续扩张。同时SKP、开元商城、大悦城、MOMOPARK等商场积极引入品牌首店，THE COLORIST调色师西北首店、SEVEN BUS西北首店、靓靓蒸虾西安首店开业后均获得良好的市场反馈，首店经济保持活力。

下半年预期将有30.8万平方米的新增供应。市场环境逐步稳定，伴随新项目入市，需求将有所回升，空置率亦将逐步回稳。

CBRE西安顾问及交易服务 | 商业部主管何易峰表示：“2020年受疫情影响，商业地产行业面临巨大挑战。引进首店品牌作为商业地产创新运营的重要手段，对年轻客群有强大的消费吸引力及驱动力。西安作为建设中的国家中心城市和具有历史文化特色的国际化大都市，在首店品牌引入方面表现尤为亮眼。购物中心在文体娱业态不断突破以往的模式，通过创新业态组合及首店品牌矩阵，打造具有强劲生命力的商业新亮点。在通过‘首店’品牌提高项目认知度的同时，助推西安商业市场更新升级。‘首店经济’的活跃，也让西安市场消费业态越来越丰富，消费者的需求被最大程度满足，将大大激活内需新引擎，助力培育经济新动能。”

投资市场

成交总量：3.8亿元

办公相关物业占比(按金额)：100%

自用型物业占比 (按笔数)：100%

内资占比(按金额)：100%

上半年西安录得1笔大宗交易，成交金额共计3.8亿元。写字楼市场仍是西安投资交易的重点，2019年至今的西安大宗交易中，办公相关物业成交金额占比44%，目前待售项目中，写字楼项目更是占比超过75%。自用型需求成为近期投资市场主力，2019年至今成交的写字楼大宗交易全部为自用型需求，成交区域则由高新、市中心等核心区域，逐步向城北、曲江等新兴区域扩展，目前仍有不少潜在买家在积极寻找合适的购置标的。

CBRE西安投资及资本市场部主管郝亚文表示：“在疫情的大环境下，结合西安的自身优势，写字楼市场仍会以自用型需求客户为主，而下半年中小型投资者将迎来难得的拓展机会窗口，西安的零售地产在优胜劣汰的调整中也将迎来新的投资机会。”