顶级地段也会有房价黑洞

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。

聊一个有趣的现象

其实你在任何一个城市，都会发现有一些地段是不愁卖的。一个地方总是能凝结这个城市最好的资源最好的环境和最好的规划

从牌面上来看闭着眼睛买都没问题

这个确实如此，对于房子而言，地段资源决定了他99%可能会成功，因为好的地段会聚合好的开发商，好的地段会汇集优质的客群，好的地段在未来会有更好的呈现

大概率看地段就是反推出房价的全部

但是各位还要记住，哪怕只有1%的概率，如果落在你一个人身上，那么对你来说就是100%，我们可以不用太焦虑1%到底是否合理，但是我们起码要知道如果会出现他大概是什么样子

今天就和大家聊聊这1%的房价黑洞

说到最强地段价值，在上海如今毫无疑问就是前滩了，实践可以证明整个前滩多受人追捧

过去三年认筹率最高的项目都来自前滩

而大家坚信在前滩未来会成为下一个陆家嘴，甚至是一个会比陆家嘴更强的这么一个地方

当然这个逻辑对错我们暂且不讨论，我今天想和大家分析的是，哪怕是在陆家嘴，所有的房子都成为城市高端住宅了么

是的，哪怕是在陆家嘴，哪怕是陆家嘴滨江沿线的项目，开发完毕之后就真的能够兑现出足够的市场价值么

我们在陆家嘴找到了一个特例：世茂滨江花园

这是今年五月中旬新鲜成交的一套房源，坐落滨江核心地段，但是成交的单价只有浦东外环内水平！即便如此极具性价比的价格，成交周期将近12个月，是房东降价三次才换来的成交

不止如此，在某家的房源信息中你会发现，这个小区的房源挂牌数非常多，出租和出售比例惊人

作为豪宅江景房，它的成交量一直稳居浦东第1名，在售房源超过三位数，126套

这个数据对于豪宅来说，可不是夸赞

于是我又翻了这个小区在售的房源，发现，最便宜的房子，单价才7万，甚至还有6字打头

内环内的地段，外环外的价格

但是从牌面上来看，整个世茂滨江花园的区位并不算差，甚至可以说非常好

从汤臣一品，到仁恒滨江园，一直往下到世茂滨江，整个陆家嘴的江景豪宅，从北向南错落有致的排布在黄浦江岸

世茂滨江可以说占据着黄浦江岸最前排，最核心的滨江景观资源

既然位置这么好，为什么世茂滨江花园单价如此之低？

抛盘量如此之大？

首先我看到很明显的就是社区的折旧开始加速

对于社区社区而言，虽然贵为滨江房源，但是规划的时候显然没有考虑沿河的房子对于水汽的适应问题

所以目前整个社区不论是外立面

还是内部的玻璃隔空设计

都出现比较严重的老化，而这样的老化对于业主对于房子的印象就开始降低

当然折旧只是很小的一部分，世茂滨江花园最大的问题就是运营管理上，走在社区内，看到的是这样的场景

小区门口停放了很多的外卖电瓶车和自行车

社区内也都是电瓶车和自行车，并没有很好的统一管理

然后大堂内呢

被快递占据，堆满了各种快递

楼道内是这样的

所以折旧就是一个侧面，而在物业没有体系化管理下，整个折旧在加速，社区的居住气场开始降低

也因为如此，经历了十多年的运营，不少持有的业主也失去了居住在这里的耐心

我在附近的一家中介门店了解了下，这个小区的出租率极高，我们在某家看到的挂牌出租仅仅是部分整租，占据凤毛麟角，大部分都是二房东甚至是小中介单间出租，租客多为附近上班的小白领

当然我依然认为折旧也好物业管理也好都是结果，前期的很多因素大多

世茂滨江花园是2003年首次入市，后来经过几轮的推盘一直到09年前后，才完全清盘

这个项目打造过几个很牛逼的标签：比如，曾经是亚洲住宅第一高楼、在03年前后推盘单价高达1.2万，一平方相当于普通人一年的薪水

当初在卖楼的时候，开发商为这个项目的定位是，客户绝不仅局限于上海，而应该放眼全球华侨

当时还找了如日中天的梁朝伟做代言，据说代言费就花了1000万，牛逼的稀缺地段，高调的豪宅定位，当时，整个项目吸引了大量的温州投资客，甚至海外华侨和港澳同胞

来自全球的客户下注世茂滨江花园，看中的都是稀缺的江景资源，以及豪宅的投资属性，也就注定了这个盘一开始就不可能成为入住率极高的项目，因为大部分客户都不在上海

据带看的中介介绍，在09年前后，世茂滨江花园夜里的开灯率非常低，不仅如此，在10年之后，还出现过一波所谓的“温州客”破产导致的抛盘潮

大部分投资客都将房子转手给二房东出租，一时间，核心地段的豪宅，也出现过扎堆的群租房

第二件事情：

原本项目的排布是沿着江边的方向，从南到北一字排开，大部分户型都是西面朝向，目的是希望每户多多少少都是可以看到江景，后来滨江凯旋门拍得了世茂滨江正西面更靠近滨江位置的地块之后，据说很多人都选择了抛盘，因为低楼层的住户，再也看不到江景

滨江凯旋门的出现，让世茂的房价上涨大打折扣

这是站在世茂滨江花园45楼看到的江景效果，滨江凯旋门就在正前方

在滨江凯旋门落成之后，因为限高的因素，世茂滨江30楼以上的观景感看似并不受影响，但是身价已经大打折扣，而30楼以下的客户，也只有少部分可以从某些角度看到些许的江景

也许陆家嘴规划之初，是希望所有的建筑都能够看到江景，但后来在实施的过程中，建筑的高度，密度在不断的刷新，远超过规划中的高度，一线的江景也有可能变成二线，建筑彼此之间的关系也被忽略

没有了江景优势的豪宅，朝西的户型也开始被业主诟病

一切最初围绕稀缺江景而被忽略的种种弊端，在后期居住上面都逐渐的显现出来

另外，整个陆家嘴对于居住的底子也并非那么好

我们站在外滩，看到对面的陆家嘴高楼林立，无比炫酷，但真正当你走进陆家嘴的时候，就会发现非常的冷清

这种冷清不是没有人，相反，这里的人非常多，每栋办公楼都是忙碌工作的人

但是板块的环境，建筑、以及整个板块的城市肌理，给人非常的有距离感，没有给在这里的人足够的交往空间，休闲空间，所以你会发现，在这里，只适合工作，完全没有办法生活

其次，这个板块的通达性很不好

我想就这点来说，开车去过的人一定会有同感，就是作为上海绝对的核心板块，却发现，随着后面环线交通布局，身处最内里的陆家嘴，被各种环线团团包围

不管是想要去浦东，还是去任何地方，只要想上高架，就要走一段不尴不尬的地面窄路，而且陆家嘴中心环形的道路设计，也曾经绕晕过不少新司机

开车如此，地铁更是如此，整个陆家嘴板块的布局来说，不管是2号线的陆家嘴站，还是9号线的商城路站，步行体验都非常吃力

而这些地铁站点的出入口也都是以通达办公为主，完全没有所谓的地铁房

不要说有钱人都是保姆打理一切生活，因为就世茂滨江来说，还有大量的一房和两房，还是有自住需求的业主，而即便是总统套房大平层的金主，也是需要吃饭拉屎，需要人间烟火气的

而整个板块的商业属性很一般，没有什么大型的商业配备，而所谓的陆家嘴商业也好，商城路的商业中心也好，都更像配合办公的商业服务功能

最重要的就是没有学区，整个板块，豪宅云集，没有一个像样的学校，甚至还有菜小

整个城市界面也有待改善，特别是大量的老破小社区，对豪宅，特别是以景观为卖点的豪宅来说，影响也不可避免

整个陆家嘴滨江板块，从其根本的意义上来说，并不是一个成功的居住板块，而是一个金融贸易CBD，到了周末，就成了空城

这也是为什么，整个板块的房价整体都比我们预期中要低的原因，整个板块发展并没有很好的支撑后期的溢价

好了，说了那么多，我到底想要说什么

我当然不是去研判到底世茂滨江花园到底值不值得买，他目前的二手房定价已经说明了他的价值

我想要强调的是，很多我们以为板上钉钉的事情，在时间的长河里都会有变化。而很多变化滚雪球之后就会形成不可抗力

而前期如果存在太多的投资客会让这些不可抗力得到充分的放大

关于前滩，我不想谈论的太多，大家可以想想是否存在这样的不可抗力以及未来是否会有蝴蝶效应

当然最重要的一点就是，前滩的一些项目并没有经历世茂这个项目所处陆家嘴过去20年的发展周期

说实话以前在陆家嘴买的任何一套房都不会错

为什么

从03年世茂滨江的1.2万单价，对于买世茂滨江的客户来说，现在不管是7万，8万，还是9万，他们都不会是赔钱的。毕竟他们经历了房产高速发展的十年。

到如今的前滩起点呢，是三湘12万的单价，是其他项目9万的单价，这是所有人拥抱前滩的起点

而这样的起点是否能够对抗的起蝴蝶效应

记住，任何一个地段，不要因为只有地段就忽略了其他全部，产品、客群、情怀听上去狗屁不是的东西，在时间长河里会被放大的越来越大越来越大。