北京写字楼市场弹性需求外溢，刚性需求将推动主城区存量升级

2017年9月发布的《北京城市总体规划（2016年-2030年）》对北京到2030年的城市发展基本框架进行的集中展示表明，未来新兴区域的商业地产新增供应将持续节制、有序地入市，而成熟区域的核心资产将日益稀缺。另一方面，城市更新、存量物业改造将成为解决局部区域供需矛盾的重点思路。

紧随其后，2018年3月发布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》则对未来北京城市更新发展方向有重要的指示作用——多类用地和物业被鼓励向市场导向程度更低、政府导向程度更高的用地和物业类型调整。

对此，世邦魏理仕在专题研究报告《京津冀城市群的变局和机遇下篇：探路北京城市更新》指出，在城市更新的过程中，开发商和投资商将迎来巨大机遇，同时城市更新亦对其开发和投资模式的转变提出更高要求。

北京政府规划和政策的实施导致的供给侧增量受限，在短期内将加剧当前写字楼、物流、居住、投资等板块供不应求的局面；但长期来看，其他外部市场变量的改变又将通过需求和供给两端的结构性调整，实现动态的平衡。

 “过去三年，北京写字楼市场空置率保持在8%以下，供求矛盾突出。未来四个‘中心’定位将持续为市场创造新增写字楼需求，并加速主城区写字楼用户的外溢。”世邦魏理仕华北区顾问及交易服务 | 办公楼部执行董事王茂君表示，“整体市场的去中心化将为主城区的租户结构升级创造机会，对现有写字楼软硬件品质提出更高的要求。当前北京主城区楼龄超过十年的优质写字楼存量占比达一半以上，存在巨大的改造提升空间。”