关于深圳“731房产调控”的解读清单

编者按：本文来自微信公众号「现领观察」（ID：xiaoershuyouhui），作者：许小乐，36氪经授权转载。

7月31日，深圳出台房地产调控政策，主要包括五个方面：第一，商品住房对企业禁售；第二，增量用地的新商住公寓禁止买卖市场流通，存量商住公寓限售五年；第三，新购入商品住宅限售3年；第四，离婚2年内无法提供非“假离婚真买房”证明，再购买则算“二套”；第五，加强市场整顿。

小乐解读

总的看，这次调控政策可以理解为以打击房价上涨预期为主要目的的“差别化堵漏”。回顾本轮调控历程，深圳和全国其他城市类似，从“限购、限贷”到“限离、企业限购”不断加码。

本次主要政策并不“新”，主要以堵住投机漏洞为主，是差别化调控的表现，包括对真假离婚的差别化、对住宅商务公寓的差别化、对居民企业的差别化，这对于稳定市场预期有一定意义。同时，每项政策都标注不涉及存量，这意味着政策意在打击基于房价上涨预期的增量投资需求，对市场供需结构的影响不算大。

也许此刻值得深入思考的地方还在于，政策此时出台的原因以及市场会如何反应。

首先，为什么要出台这一调控政策？

贝壳研究院观察，深圳此时加码调控主要是因为前期新房楼盘销售火爆。例如招商双玺三期、万科蛇口公馆、华润城三期等。其中华润城倒挂程度超过20%，中签比例不到10%，从而形成楼市的“表面火热”。限价导致价格倒挂并激化需求，导致了虚火旺盛。这次调控大概率是对这些过热现象的响应。

那么新房市场因限价、价格倒挂导致的“虚火”是否全面地反应了当前深圳的楼市局面呢？

深圳2009年就已进入存量市场，2017年二手房成交占比71%，是以二手房为主导的市场。数据上来看，其二手房市场的表现更具有代表性。而2018年上半年深圳二手住宅成交3.4万套，环比减少2.5%，同比增长16.2%，但是整体处于较低水平。价格方面，2018年7月均价为57758元/平，环比下跌3.4%，同比上涨4%。从成交量和价格的角度，二手市场实际上是稳中有落，并没有个别新房表现的那么热。

房源挂牌量和客源量被认为是市场的“领先指标”。近期，深圳新增房源和新增客源也在下滑，潜在供需动力减弱，下半年市场已经处于自然降温的通道。

事实上，深圳房地产市场稳中有落主要由于房贷环境的趋紧。调控后，深圳市场面临着“限购限贷力度不减、信贷环境趋紧”的双重压力。7月底，深圳主要银行调整房贷利率，首套房利率从上浮10%变为上浮15%，首次置业的贷款成本增加；在行政调控上，深圳目前也是执行“认房认贷”的政策，换房需求难以释放。加上上半年“三价合一”政策，整体来看市场面临的下行压力大。

综合上述情况，如果房贷政策延续上半年的走势，下半年买卖市场将维持自然降温态势。当此时叠加为打击新房市场因限价造成的“虚火”的调控政策，很可能带来市场的悲观预期和观望状态的进一步延续。因此，预计下半年深圳二手房市场的降温趋势将会更加明显。