“坑”在环京：我是如何一步步被拉进“坑"里的?

编者按：本文来自微信公众号“壹书生说房”（ID:yishusheng-fang），作者：叶书利，36氪经授权发布。

文｜叶书利

环京是一块梦幻之地，

这些年，

有人在这里迎来了希望之春，有人在这里苦熬着失望之冬；

有人在这里踏上了天堂之路，有人在这里走向了地狱之门。

一入“商铺”深似海,从此“销售”是路人

肖明（处于业主个人隐私考虑，此处为化名）是一位住在北京的普通上班族，2015年楼市抢房热潮中，怀揣着一颗纯洁而简单的“商铺收租梦”，毅然地走进了环京，让他想不到的是，从此，他便踏进了一个深不见底的商铺坑。

2015年10月，一个名叫“香城壹号”的楼盘引起了肖明的特别关注。

该楼盘商铺销售时对外宣称：售后，开发商每年以房屋总款的8%返租，购买时可在房款里先扣前三年的房租，五年回本。如果售后五年不满意，开发商无条件原价回购。12.5年不满意，开发商以双倍价格回购。

（开发商当初销售时的宣传单）

肖明看到后觉得，“一方面，买后可以每年收租。另一方面，开发商承诺不满意可回购，完全无风险投资。”

于是在2015年10月，肖明在“香城壹号”购买了一套商铺，付款时，按规定先扣了前三年的房租后，“房款为四十多万，然后贷款50%,因此当场支付了现金二十多万。”然后美滋滋地回家“做一个安静的收租婆了”。

很显然，后来的剧本并非朝着“一个安静的收租婆”的美好生活方向走了。

2018年底，购房时开发商先期扣掉的三年返租期已过，该是支付第四年返租的时候了，这时肖明突然发现，伴随2017年6月香河出台了三年社保式调控，楼市销售陷入寒冬，此时开发商消失了，商铺运营商也因运营不善而跑路了，房产证至今无着落。

一坑未平，一坑又起：商铺原运营商云天国际在跑路之前，未经业主的任何同意，直接把商场运营权转让给了另一家名叫大商帮的公司。

待维权业主们找到大商帮时，大商帮只是向业主随手甩出了一份与此前完全不同的返租合约，且爱签不签。

大商帮约出的返租规定是这样的：返租标准由购房时承诺的总房款的8%，向下进行了双向调整：一方面，返租计算基准额由购房时的总房款，调整成总房款减掉购房时已扣的前三年返租额后的房款，即返租计算基准=总房款-总房款x8%x3；另一方面，每年返租率由购房时承诺的8%大幅下调至2.5%。此外，大商帮还要求，此返租合约还强制要求业主签约一份30年期限的出租合同。

于是，现在，包括肖明在内的维权业主面临如此两难窘境：

A,如果签约，谁又能保证以后每年真的能拿到2.5%的年租金？

B,如果签约，因为商铺合计的产权年限才40年，包括该楼盘自2014年销售以来已过了近7年，以及开发商从拿地时间到2014年1月楼盘正式销售前的时间，目前该盘的产权年限也就近30年了。因此签约一份30年的出租合同，相当于把商铺还给开发商了，且即使以后每年可以拿到2.5%的租金，最后算下来，30年后还一定能拿回成本。

C,不签约的话，开发商消失了，原运营商跑了，一分钱租金拿不到。

据肖明向壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”微信ID：yishusheng-fang）透露的相关信息显示，肖明购买的商铺，最初时的名字叫“香城壹号天元名品时尚”，现在已改名为云天国际商业广场。该商铺于2014年1月至2017年底，在近四年的销售中，以售后返租为诱饵，合计已向1600多名业主销售了商铺。每位业主少则几十万，多则几百万，合计对外销售金额已超五亿。

现在，包括肖明在内购买了该楼盘商铺的业主们开始走上了一条漫漫无尽头的维权路。

业主们维权的核心诉求如下：

A,2014年1月自该楼盘销售后而购买的业主，至今没有拿到房产证。

B,商场内一些较大空间的区域，如电影院、健身房等，期间都被开发商切割成小面积单元销售出去了，而购买了这些被切割的小面积单元的业主，至今无法明确自己所购单元的具体位置。

C,2019年2月后，开发商原来承诺的每年8%的租金返还便中断了。

D,购房时的“销售方”，即开发商和卖房的销售，消失了,而负责8%年租返还的原运营商“云天国际”跑路了。

本来准备奔向美好生活的肖明，现实给他的却是维权之路。

售后返租：带毒的玫瑰

回头来看，肖明如今的处境，主要源于下述几条导火索：

首先，2017年6月强调控后，香河的房价下跌，所以，一系列的连锁问题便发生了。

其次，轻信卖房销售和开发商的宣传噱头。

2015年10月购房时，肖明轻信了当初销售和开发商给出的8%年租返还，从而陷入了付钱后，“从此销售是路人”的境况。

第三,自己的贪欲所致。

欲望是一切罪恶的源泉。

“售后返租”看起来极具诱惑力，殊不知，从法律的角度来说，售后返租是违法的。

2001年，当时的建设部发布的《城市商品房预售管理办法》中明确规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商房。”

2006年的住建部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，再次明确道：“对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。”

2011年，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”

也就是说，在2011年，最高法将房企的售后返租行为在法律上定罪为“非法吸收公众存款罪”。

有关在售后返租中，开发商如何设计一步步引诱购房者掉入陷阱的？可看此前的文章《售后返租：开发商如何套路购房人？》。