“济南取消限价政策”刷屏，事实和你想的可能有点不一样……

01

3月21日中午，济南大众网报道了关于“济南楼市限价政策取消”的消息，随后，这条新闻就被各大财经媒体转载，然后就在网络上刷屏，后来经过反复确认后，济南方面相关人员确定了这个消息，并且强调“限购政策”继续实行。

除了“取消限价政策”本身之外，人们关注的焦点更多集中在济南这座城市。

我们都知道，济南是山东省的省会，在全国来看，也是排名第三位的省会、副省级城市，同时也入列全国新一线城市。更重要的是，2014年，就是济南打响了二线城市取消限购的第一枪，后面发生了什么我想大家都清楚了。

时隔五年之后，济南这次“取消限价政策”会同样具有标杆意义吗？未来济南房价的走势会是怎样呢？

事实上，济南就没有出台楼市限价政策，所以现在热传的“济南取消限价政策”也就成了一个伪命题。

要说明这个问题，我们就要首先了解一下限价房本身。

限价房，比较简单的理解就是政府部门直接对某个楼盘或某个片区直接定价，超过这个价格的房子不能卖。

需要我们注意的是，限价房的限价环节，其实在土地出让的时候就已经开始了，也就是说，政府卖给开发商土地的时候，就已经明确约定这是“政策性的土地”，不是“市场性的土地”。

02

从笔者目前搜集到的信息看，济南目前真正意义上的限价项目，只有两个。一宗位于高新东区孙村片区，去年年初被万科拍得，土地出让文件中明确表示，其中20万平米的产品，未来售价不得超过1.2万元/平方米，且只有在高新东区工作的人才有资格购买。

另一宗地块在长清南部的高新区创新谷。它的位置，长清大学城以南片区，海棠路以西、马鞍山以南。未来，这块土地的房屋售价不得高于1.1万/平方米。

这两个项目，是济南市场仅有的两个限价房地块。其中，高新东区项目已经入市，即劝学里，销售均价并未达到1.2的最高限价；而长清项目还未入市。而且，这两个项目将来取消限价的可能性也不大，因为它们的限价已经在当初土拍时定了。

至于其他楼盘销售人员口中的限价，是指开发商在申请预售证时，价格偏高的项目是拿不到预售证的，开发商只能以较低的价格申请。

2016年底，济南出台的调控政策中明确指出，对销售均价高于开发成本（土地、建安等相关成本）20%以上的住宅项目严格审查，涉嫌暴利的，限制办理商品房预售许可。

这些情况通过现在济南市场房价的走势就能反应出来。下图是吉屋网给出的济南一手房和二手房的房价走势情况，可以看到济南当地一手房和二手房之间倒挂现象比较严重，而且有大约20%的价差。

所以讲了这么多，现在市面上疯传的“取消限价”一说，可能最多只是略微放松了预售证的申请。毕竟济南20个月的库存目前很充足，甚至库存周期是偏高的，销售压力并不低。

那么这对于未来的房价会有什么影响呢？

03

我们先来简单回顾一下济南楼市的基本情况。

济南这一轮上涨行情，是从2016年启动的，那一年的济南市场，地王频出，平均楼面价突破5500元，这也引发了房价的快速上涨。

也是从2016年9月开始，济南开始对房地产进行严格调控，9月底，10月初，12月底，2017年4月先后四次出台涉及限购，限贷，限售等调控政策，并且这样的势头一直延续到2018年。2018年4月和7月，又分别针对全款购房，拒绝使用商贷或公积金贷款，以及“毛坯变装修”变相涨价等问题，进行了及时的纠正和规范。

所以我们看到，从2018年下半年开始，济南房地产市场开始显著降温，量价齐跌。

根据济南搜房网的数据显示，2018年9月，济南商品房成交总量为4734套，环比8月仅增加了558套，成交量只能算微涨。

到了10月，为了推盘，开发商开始加大促销力度，但这却并没有起到令人满意的效果。整个黄金周七天时间，总共成交186套，甚至10月4号那一天出现了零成交的尴尬局面。而且从统计局公布的数据来看，济南的房价也开始环比出现下降。

其实一直到现在，通过安居客的数据显示，济南新房的销售价格依然保持在一个低迷状态。

二手房方面虽然环比有所增长，但是与去年同期相比同一个小区相同户型的房子，房价也是在走低的。

比如，济南典型的楼盘中建锦绣城。

在兔博士查到的今年三月份成交的一套90平米两居室来看，均价为15821元/平方米，而去年这个时候，相同户型的一套房子的成交均价为18222元/平方米。

通过数据的对比可以看出现在济南楼市的基本情况。

04

如今济南开始有意“取消限签”，上层“托楼市”的意图明显，这也就意味着，那种比二手房房价低20%的新盘，即将成为历史。同时这也是向公众发出了一个信号，那些合适的楼盘，现在可以上手了。

那些想在济南置业的小伙伴，可能又会担忧了，这样会不会造成房价又要一轮上涨呢？

不会的！一个城市房价的上涨，很大程度上是由供需决定的。我们先来看一个山东省住建部门发布的一组数据。

截至2018年12月底，济南市新建商品房库存面积为2543.3万平方米，同比增长15%，去化周期约20个月。济南的楼市库存是充足的。

另外，根据我从济南当地中介朋友那里了解到的信息，现在济南市场上改善性需求比较旺盛，“连环单”比较多，也就是通过卖掉一处自己的住房，积累资金后买一套更新更大的房子。这也就是说，济南当地的存量住房是有保障的，未来的房价还会平稳发展。

进入2019年以来，全国许多城市开始不同程度的放松调控，“一城一策，因城施策”已经成了房地产市场工作的主流，从去年下半年的住建部会议，一直到今年两会定调，“稳定”都是房地产工作要追求的目标，尽管对于这个词我们已经熟悉的不能再熟。