疫情后的楼市很远，又很近

编者按：本文来自微信公众号：地产营销人，（ID：dcyxr2015），作者：乐评，36氪经授权转载

北京的雪花还在飘，一天一夜，没有停的意思，好似天公为疫情的悲歌。

早该复工的日子，大家却深锁屋中，在忐忑中向外张望、等待——等待新冠病毒疫情出现拐点；等待能摘掉口罩回归正常生活；等待早日投入工作以减少个人和企业的损失……

和诸位一样，在这个漫长的假期中，『地产营销人』同样被刷屏的疫情、事件而震惊、愤怒、焦虑，只有放下手机，情绪才能得到些许缓解。

对于疫情本身，来自前方一线的报道很多，也有一些社会人士的发声令人深思。前两天看到一条微博写到：

我希望，疫情结束之后，不要因为地方无能而更加强化中央权力，不要因为红会混乱而把慈善事业管得更紧，不要因为专家误导公众而更加信任官僚。一切的症结都刚好相反：因为权力过于集中才导致地方如此昏庸，因为对社会互助行为管得太多才导致红会这种畸形机构出现，因为官方干预学术才有如此无耻专家。政府应当学会信任、社会应当学会质疑，这样才有真正的进步。

感觉道出了人祸之症结。

所有企业都在默默评估这次疫情可能产生的经济损失，没有人不希望疫情尽早结束，但截至到今天确诊数字仍在“爬坡”，确诊和疑似病例人数相加已超5万人。

按照钟南山教授预计的未来10天到达顶点的日期，恐怕“下降”也是一个缓慢过程。

那么，面对这种疫情，北京楼市接下来的状况会是怎样呢？

不少专家和机构都做出了预测，准与不准其实并不重要，大家关心的是如何做好准备应对。

『地产营销人』也有思考和预判，针对同业和后台部分留言的疑问，浅谈几个观点，从营销角度与诸位探讨：

疫情过去，楼市能否报复性反弹？

疫情结束之后，楼市迎来报复性反弹，这是最近看到的专家观点。其依据在于因疫情严重引发的大规模经济刺激可能带来的效应。

显然这种预判过于乐观了。起码对于北京楼市，『地产营销人』不这样认为。

无论从疫情发展的周期规律，还是海外航空公司暂停来往中国内地的时间，证明疫情至少会吞没整个春季。一位常住美国的朋友告诉『地产营销人』，美国把一直到4月的航班都取消了。因此，真正能摘下口罩，放心人员聚集的时点大概率要5月以后。

即使没有感染也会传播病毒的特性，以及比03年非典大的多的病例基数，不会像上次一样干脆地斩断疫情，担忧疑虑和防控难度会持续影响市场，更为关键的是消费信心的修复，或让时间更长。

宏观经济进退两难的境地，即使有刺激也不会如想象中那么“猛”，而对房地产的政策历来是谨慎有加，未来释放的利好力度，恐非期望所至。

企业和个人在这次疫情中都会有或多或少的财富损失，重者破产、亏损，轻者收入减少，这对后续的大宗消费支出都会带来抑制作用。

生存作为重要紧急事项，买房则是重要不紧急。疫情后，不期待报复性反弹，行情能回到春节前已是幸事。

竞争格局变化，购房窗口是否打开？

开发、营销计划的延后，直接的后果是疫情结束后，楼盘竞争态势进一步加剧。

本计划春节后立即入市蓄客的项目不得不推迟，而计划年中入市的项目不会停止设计、报批的工作，避免客户分流的同时，很多新老楼盘将在一个时间节点“遭遇”，惨烈的竞争又给购房者打开了一个难得的“窗口期”。

届时，一方面可选择的项目会比较多，其中不乏资质非常好的楼盘；另一方面，各家开发商预计为了快速回笼宝贵的现金流，会根据付款方式推出非常有利的优惠措施，在一定程度上，帮助激活市场。

因此，对未来依然抱有信心的打工者，对扛过企业艰难时期的老板和管理人员，以及无财务受损的事业单位人员，根据财力挑选买房时机，是疫情过后可以考虑的一件事。

几种产品类型，谁受影响比较大？

我们先说受影响比较小的，上次非典之后，对别墅市场无形中促成了一波利好。这次疫情过后，对经济型别墅市场依然较为有利。

倒不是说，别墅空间大，对闭门在家的人来说，室内散步更加从容。而是别墅这种产品在一年中的营销节点相对靠后，一般进入6月，花草树木枝繁叶茂之后，别墅的销售才会启动，这样就大概率躲过疫情期，对全年影响就不大了。

另外，刚需普宅，包括限竞房，回暖会比较快。一是这类产品客群基数大，户型小，总价低，是市场跑量的先锋。二是部分地段优势突出，价格倒挂明显的项目，依然是楼市稀缺的存在，僧多肉少，引领一波热销，自不在话下。

相比而言，慢热的产品可能是高端住宅，或者说对豪宅影响较大。

豪宅客群大部分为企业主、老板，这次疫情对这个群体的财富消耗非常之大，如果企业、公司都面临生死一线，甚至亏损、萎缩，那对他们的置业欲望无非是一次严重打击。

而对于写字楼市场，可能是雪上加霜。

这次疫情引起的企业困境，一大凸显的问题就是固定成本太高，导致的现金流紧张。未来什么样的办公形态趋于进步？潜移默化的改变，源于线上办公大规模尝试，未来减少办公面积，降低固定成本支出，恐怕是暗中所向。

线上推广方式，有没有效果？

越来越多的楼盘直播和网上售楼处在朋友圈里冒出来，有记者朋友问：到底有没有效果？

如果不做这些，还能做些什么？『地产营销人』反问。

现在这些线上的推广手段，如同接待案场必备的口罩、消毒酒精一样，未必起作用，但又是不得不做的规定动作，要不然就被视作营销不作为。

但从另一层面，考虑客户心理，恐怕不是千篇一律的直播和网上楼盘的展示，而是提供什么有价值、有意义的内容。

『地产营销人』倒认为，疫情之下，推广不必太功利。从品牌的角度，多展示房企为业主、为社区、为社会做了什么，可能是更重要的内容传播。

疫情的蔓延，让大家缺失的是安全感和社会的温度。一个与众不同的品牌在特殊时期传递怎样的生活方式和社区形态，可能是疫情期间消费者更为看重和关注的方面。

房企如果足够自信，可以把开发过的楼盘连成串，讲述疫情中的付出的努力和社区邻里间的故事。连带预告一下即将推出的楼盘，在客户心中，自然是好感倍增。

另一种推广的思路可以结合媒体策划专题，划分新的市场板块和阵地，集合展示新老项目，做出前瞻性产品扫描和市场预测。为潜在购房者描绘一个疫情结束后，清晰可见的辅助决策的购房地图。

写到这里，窗外的雪停了。

有时想想，一个突如其来的长假，让人安静下来，有了难得的阅读和思考时间，也许不是现在太寂寥，而是过去太忙碌、太浮躁吧。以上文字，不为争论，只当交流。